고봉주 변호사

부동산신탁에서 분양대행업무를 위하여 분양대행업체와 분양대행계약을 체결하는 경우가 일반적이라는 것은 지난 포스팅에서 다루었습니다.

분양대행업체는 분양대행업무를 수행하고 분양대행수수료를 받아서 이익을 얻게 되는데, 분양대행수수료는 분양률에 따라 받게 되므로, 결국 분양대행업체 입장에서는 분양률을 높이는 것이 필요합니다. 

분양률을 높이기 위하여 분양 광고 등에 있어서 불법이 행해지는 경우가 많은데, 대표적인 것이 허위 과장 광고라고 할 수 있습니다. 

예를 들어 초중고 학교가 세워질 예정이라든가, 다리가 만들어질 예정, 또는 대형 쇼핑몰 등의 랜드마크가 들어설 예정 등에 관한 과장 광고가 정말 많습니다. 이것이 단순히 과장에 그치는지 아니면 허위라고 보아야 하는지는 그 기준이 애매해서 나중에 소송에서 다투는 것 또한 쉽지 않습니다.

수분양자 입장에서 분양계약을 체결할 때 분양대행사와 관련하여 조심해야 할 것은 허위광고나 과장광고만 있는 것이 아닙니다.

분양대행사가 전매행위를 부추긴다든가 복합용도 부동산의 경우 상가의 용도를 임의로 지정하는 행위, 분양계약서상의 분양대금 계약일, 연체비용, 선납할인료 등을 변조하는 경우도 있습니다. 그 외 분양대금을 직접 수납하고 횡령하여 형사고소를 당하는 경우도 있습니다.

수익성 부동산에 대한 투자를 위하여 분양계약을 체결할 때 수분양자 입장에서는 항상 사전에 분양계약서의 내용과 여러 제반사정을 검토하고 계약 체결에 나아가는 것이 꼭 필요합니다.

부동산신탁에서 분양업무를 위하여 분양대행업체와 분양대행계약을 체결하는 것이 일반적입니다. 아직까지 분양대행업체는 체계적이고 영속성을 가진 회사인 경우보다 각 부동산개발사업마다 분양대행사를 만들어서 분양대행업무를 하고 그 개발사업이 종료되면 해체되는 경우가 더 많습니다.

분양대행업체 선정은 원칙적으로 경쟁입찰방식에 의하여야 하나, 많은 경우 시행사 또는 위탁자와 사전에 협의가 되거나 추천을 받아서 선정되기 때문에 분양대행업체에 대한 신뢰도 유무가 더욱 중요합니다.

분양대행업체는 경쟁입찰에 참여하기 위하여 제안서를 제출하는데, 책임분양률과 분양대행수수료가 그 내용의 핵심입니다.

책임분양률에 따라 분양대행수수료가 정해지고 분양대행수수료에 따라 계약이행보증금을 책정합니다. 

분양대행수수료는 정해진 일반적인 요율은 없고, 개발사업의 규모나 입지에 따라 달라지는데, 책임분양률, 분양의 난이도, 분양실적 등을 고려합니다. 

계약이행보증금은 일반적으로 분양대행수수료 예상총액의 10%를 현금 또는 이행보증보험증권으로 받습니다.

그 밖에 분양대행계약서의 내용에는 분양경비에 대한 분담조건, 부동산 분양 활성화 방안 등이 있습니다.  계약서의 내용에 대해서는 분양대행업체와 사업시행주체가 협의하여 정하게 됩니다.

분양대행업체가 광고 및 홍보업무까지 하는 경우에는 분양대행업체가 분양률을 높이기 위해서 허위 과장광고를 할 우려가 있습니다. 따라서 사업시행주체 입장에서는 철저한 관리가 필요하고, 수분양자 입장에서도 분양계약 체결 전에 허위 과장광고에 꼭 유의해야합니다. 특히 수분양자는 혹시 이중 분양이 아닌지 의심이 드는 경우라면 계약 체결 전에 반드시 사업시행주체 등을 통하여 확인하는 것이 필요합니다.

우선수익자란 수익자 중에서 신탁이익을 우선하여 받을 수 있는 자를 말합니다. 우선수익자는 신탁법상 용어는 아니지만 

일반적으로 수익자들 중에서 우선순위에 따라 제1순위 우선수익자, 제2순위 우선수익자 등의 용어를 사용합니다.

신탁의 경우 우선수익자는 대출기관과 시공사인 경우가 일반적입니다. 그 외 일반 개인도 투자자 입장에서 우선수익자 지위를 가질 수 있고, 나중에 우선수익권을 양도받거나 질권을 설정받아 우선수익자의 지위를 취득하게 되는 경우도 많습니다.

우선수익자로서 신탁계약서와 사업약정서에 당사자로 참여하여 날인을 하는 경우 계약서 작성시 주의할 사항은 당연히 우선수익권의 권리보호와 관련된 내용입니다.

우선수익자의 권리는 우선수익권을 행사할 수 있는 요건, 실행절차, 처분요청권 등과 관련되는데, 이러한 부분을 주의해서 검토해야 합니다.

먼저 우선수익권의 대상인 신탁수익을 지급하는 것과 관련하여 신탁사가 신탁수익의 지급을 유보할 수 있는지 여부를 살펴보아야 합니다. 

신탁사 입장에서는 세금 문제, 소송이 계속 중인 경우 소송비용, 하자문제 등의 사유를 대비하여 준공이후 정산시에 일정금액을 유보할 수 있다고 정해 놓은 경우가 많습니다.

또 한 신탁재산의 처분과 관련하여 우선수익자의 처분요청권이 존재하는지도 검토해야 합니다. 

분양이 잘 안되는 등의 사유로 예상 사업수익을 충족하지 못하는 경우, 우선수익자는 신탁대상 부동산을 처분해서 그 처분대금으로 원리금 등을 반환 받아야 합니다. 신탁대상 부동산을 환가처분 하기 위하여 우선수익자의 처분요청이 가능한지, 그 절차는 규정되어 있는지 등을 살펴보아야 합니다.

담보목적으로 우선수익권을 취득한 경우(양도받거나 질권설정받은 경우 포함), 실제 우선수익권이 담보역할을 제대로 하기 위해서는 신탁계약서 등에 우선수익자의 권리에 관하여 어떻게 합의하였는지를 살펴보는 것이 가장 중요합니다.

토지신탁이란 신탁상품 중 하나로, 부동산신탁회사가 직접 시행주체가 되어 부동산개발을 하고, 사업비 등의 조달의무를 신탁회사가 부담하는 것을 말합니다. 

신탁회사가 시행주체가 되면서 사업비조달의무도 부담하기 때문에, 부동산개발에 대한 전문적 지식이 부족한 토지주 또는 위탁자가 자신의 부동산을 개발할 때 토지신탁을 하면 편리합니다. 

시공사 입장에서도 자력이 부족한 토지주 또는 위탁자보다 자력이 풍부한 신탁회사가 공사비를 포함한 사업비에 대한 조달의무를 부담하므로 공사비채권의 상환가능성이 높아 유리한 측면이 있습니다.

그러나 신탁회사가 부담하는 리스크가 크기 때문에 그만큼 신탁보수가 높습니다.

1. 토지신탁의 대략적인 절차는 다음과 같습니다.

신탁사, 사업관계자와 상담 및 미팅 -> 사업구도, 신탁보수 및 사업비용 금액 등 협의 -> 신탁회사 내부심의절차 -> 신탁계약 체결 ->

분양(계약)관련 업무 -> 시공 관련 업무 -> 정산 -> 신탁 종료

2. 사업구도

토지신탁에서 사업구도를 결정할 때 가장 중요한 요소는 사업부지에 대한 소유권 확보 여부입니다. 토지주인 위탁자가 사업부지에 대한 소유권을 모두 확보했다면 토지신탁을 하여 신탁회사가 사업비용(공사비 + 그 외 사업비)을 조달하여 개발사업을 진행하면 됩니다.

그러나 토지주가 토지의 소유권을 모두 확보하지 못한 경우에는 사업부지를 확보하기 위한 토지비용이 필요합니다. 토지비용은 원칙적으로 위탁자가 부담해야 하고, 토지신탁에서 신탁회사가 부담할 수 없습니다. 신탁회사가 조달의무를 부담하는 자금은 공사비용과 그 외 사업비용이지 토지비용이 아닙니다. 

토지주가 사업부지를 확보하지 못한 경우, 사업부지를 확보하기 위하여 보통 PF를 활용하거나, 시공사로부터 토지비용의 대출을 받습니다. 어느 경우든 시공사가 사업부지 비용에 대한 리스크를 공동으로 부담하기 때문에 시공사는 공사비용을 높이게 되어 결국 분양가가 높아지는 결과가 됩니다. 높은 분양가는 분양률에 영향을 미치고 이는 결국 분양수입이 주 사업수익이 되는 신탁사업의 성패에 영향을 미치게 됩니다.

이런 이유로 사업부지 확보를 위한 PF의 경우, 공사비와 분양가를 책정함에 있어서 이해관계자들과 협의를 할 때 개발사업의 실패를 방지하기 위하여 유의가 필요합니다.

수익권은 수익자로 지정된 자가 취득하는 권리를 말하는데(신탁법 제56조), 수익자는 신탁이익을 취득할 수 있는 권리가 있는 자를 말합니다.

흔히 우선수익자라는 표현을 사용하는데, 우선수익자가 가지는 권리를 우선수익권이라고 합니다. 그러나 우선수익자는 법률상 용어는 아니고 다수의 수익자 중에서 이익을 취득하는 순서가 우선순위라는 것을 표시해주는 것입니다.

신탁의 경우 일반적으로 위탁자가 수익자가 되고, 대출기관이 제1순위 우선수익자, 건설사가 제2순위 우선수익자가 됩니다. 위탁자는 대개의 경우 채무자가 되는데, 위탁자가 자신의 채무를 담보하기 위하여 자신이 가지는 수익권을 양도하거나 질권을 설정하기도 하고, 채권자에게 (후순위)우선수익권을 설정해주기도 합니다.

우선수익권을 설정받아 우선수익자의 지위를 가지고 있는 채권자가 기한 내에 채무 변제를 받지 못하면 우선수익권을 행사하는 것이 필요합니다.  우선수익권의 행사방법은 어떻게 해야 할까요.

우선수익자의 권리행사방법을 살펴보기 위해서는 신탁계약서를 확인해야 합니다. 신탁계약서에는 일반적으로 우선수익자의 수익권, 우선수익자가 다수인 경우 우선수익자들 사이의 권리행사범위 등에 관하여 규정하고 있습니다.

우선수익권에 관한 일반적인 내용을 살펴보면 이렇습니다.

1. 우선수익자가 다수 있는 경우에는 상호 신탁이익의 교부순서는 수익권증서에 기재되어 있는 순위에 의함

2. 우선수익권의 유효기간은 우선수익자로 지정등기된 날로부터 신탁계약 종료일까지로 함

3. 우선수익자의 지위는 신탁사의 사전 동의 없이 양도 또는 명의 변경할 수 없고 질권설정 등의 처분행위 금지

4. 신탁재산의 처분정산시, 선순위 우선수익권이 소멸하면 차순위 우선수익자의 순위가 승진

5. 제1순위 우선수익자는 신탁부동산의 환가요청, 신탁해지 요청 등 신탁계약에 따른 우선수익자의 권한 행사시 후순위 우선수익자의 동의를 요하지 않고, 제2순휘 우선수익자는 제1순위 우선수익자의 사전동의를 받고 요청해야 함

6. 후순위 우선수익자는 선순위 우선수익자의 권리에 지장을 초래하는 행위를 할 수 없으며, 선순위 우선수익자의 권리에 영향을 미치지 아니함

만약 채무의 담보로 우선수익권을 설정받는다면, 자신보다 선순위 우선수익자가 존재하는지, 존재한다면 몇 명이 존재하는지, 각 우선수익권 설정금액은 어떠한지, 채무자의 기한이익상실 사유가 발생할 때 권리행사 방법은 어떠한지 등을 반드시 확인해야 우선수익권이 실질적인 채권 담보의 역할을 할 수 있습니다.