[토지신탁] 분양계약서 검토시 주의사항

토지신탁에서 사용하는 분양계약서는 표준분양계약서를 기본으로 하여, 분양계약 관련 당사자들(위탁자, 신탁사, 시공사)이 협의하여 특약사항을 정하게 됩니다. 

일반적으로 토지신탁에서 시행사는 신탁회사가 되고, 시공사에는 책임준공사를 기재합니다.

분양계약서에 꼭 명시되는 내용은 다음과 같습니다.

1. 수분양자가 납부해야 할 분양대금 입금계좌는 분양계약서에 명시된 분양수입금계좌로, 그 외의 입금에 대해서는 분양대금의 입금으로 인정되지 않습니다.

2. 만약, 시행사가 분양계약을 이행하지 못하는 경우에는, 1) 분양보증인(또는 연대보증인)으로 지정된 자가 분양의 이행(사용검사 포함)을 완료하거나, 2) 수분양자는 이미 납부한 분양대금의 환급요청 중 한 개를 선택할 수 있습니다.

3. 수분양자는 건물의 준공일 또는 잔금납부일 중 늦은 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 완료해야 하고, 이를 불이행하여 발생하는 과태료 등에 대해서는 수분양자에게 책임이 있습니다.

4. 시행사(신탁사)의 귀책사유가 아닌 부득이한 사정( 택지개발사업 미준공, 공부 미정리 등)으로 소유권이전등기절차가 지연되는 경우 수분양자는 이의제기를 할 수 없습니다.

5. 모델하우스에 시공된 제품과 원칙적으로 동일한 제품으로 시공하여야 하나, 시행사(신탁사)의 귀책사유가 아닌 자재의 품절 등의 사유에 한하여 동질 및 동가 이상의 다른 제품으로 변경 시공될 수 있습니다.

6. 시행사(신탁사)의 권리 및 의무는 신탁이 종료되면 별도의 조치없이(즉, 통보 조치 등이 없이) 위탁자에게 포괄승계 됩니다.

분양계약서에 반드시 포함되는 위 사유들은 실질적으로 수분양자의 권리 및 의무에 영향을 미치는 것들입니다. 

그러므로 분양계약을 체결하려는 경우에, 계약 체결에 앞서 수분양자의 권리행사에 제한을 주는 사항은 무엇인지 그리고 의무를 발생케 하거나 가중시키는 내용은 무엇인지 등을 꼼꼼히 검토하고 확인하는 것이 필요합니다.