고봉주 변호사

부동산신탁계약 중 많이 체결하는 상품 중 하나가 관리형토지신탁인데 흔히 줄여서 '관토'라고도 합니다.

토지신탁에는 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이 있는데, 관리형토지신탁을 관토라고 하고 토지신탁은 차입형토지신탁으로 많이들 통용됩니다. 토지신탁은 개발신탁이라고도 부르는데 '개탁'이라고도 합니다.  

용어가 헷갈리지만, 관토인지 개탁을 의미하는 토지신탁인지 그것만 구별하시면 대체로 이해할 수 있습니다.

관리형토지신탁과 차입형토지신탁은 모두 토지신탁계약이므로 수탁자가 사업주체 및 분양자가 되는 것이 원칙이고, 둘의 차이는 사업비, 즉 자금조달의무가 수탁자에게 있는지 여부입니다.

차입형은 말그대로 수탁자가 차입의무를 부담한다고 이해하시면 됩니다. 그래서 차입형토지신탁은 신탁보수가 가장 높습니다. 즉 수탁자의 리스크가 크니까 수탁자한테 지불해야 하는 신탁수수료가 높다는거죠.

그러나 차입형토지신탁이 관리형토지신탁에  비하여 과연 위탁자한테 유리한지는 의문이 있습니다. 신탁계약서를 하나하나 뜯어보면 의문을 가지게 됩니다.

먼저 기본계약서, 흔히 약관이라고 부르는 신탁기본계약서를 보면 관토나 개탁 모두 신탁(사무처리)비용의 부담에 대한 내용은 사실 대동소이합니다. 

일반적으로 이렇게 기재되어 있습니다.

제 몇조(신탁사무처리비용의 부담)

① 다음 각 호의 비용은 위탁자(위탁자가 별도 지정된 경우에는 수익자) 또는 수익자의 부담으로 한다. 

 각 호의 모든 내용은 생략

 3. 차입금과 그 이자, 임대차보증금 등의 상환금과 이자 

이런식으로 비용의 부담자를 정하고 있는 것이 일반적이고 이것은 관리형토지신탁이나 차입형토지신탁이나 크게 다르지 않습니다. 사업비, 즉 자금 조달의무를 위탁자가 부담하는 관토에서는 이런 내용의 계약조항이 무방하나 개탁에서는 수탁자가 자금조달의무가 있는데 기본계약서에 차입금과 이자가 위탁자(위탁자가 아니면 수익자, 그런데 보통 위탁자가 수익자가 되는게 일반적이죠)의 부담이라고 되어 있으면 이게 과연 개탁이 맞는지 의문이 생길수 있습니다.

그래서 차입형토지신탁의 계약서의 특약사항에 이런 내용을 넣습니다. 

제 몇 조(자금차입 등) 

수탁자는 사업에 필요한 자금을 분양수입금등으로 충당하고 부족할 경우에는 사업비 총액의 몇 퍼센트를 한도로 차입하여 관리, 운용하며, 잔여 소요비용이 발생하면 위탁자가 조달해야 한다. 

즉, 자금차입이 수탁자의 의무임을 특약에 넣는 것입니다. 그러나 수탁자는 보통 사업비의 한도를 정해서 예를 들어 사업비의 70% 한도로 이렇게 비율이나 사업비 총액 100억원 한도로 이렇게 정액으로 한도를 정해서 자금 차입의무를 정하고 그 이상 필요한 사업비는 위탁자의 의무라고 명시합니다.

이렇게 책임한도를 정한 신탁계약은 엄밀한 의미의 차입형토지신탁이라고 할 수 없고 수정된 차입형이라고 봐야겠죠. 이렇게 하는 모든 이유는 당연히 수탁자의 책임을 줄이기 위함입니다. 

그러나 의문점은, 수탁자의 의무로 자금을 차입한다고 해서 수탁자의 고유자금으로 차입된 금액을 상환하는 것이 아니라, 결국 분양대금수입으로 차입자금을 상환하는 것이고, 분양이 저조한 이유 등으로 수탁자가 사업비 회수가 어렵다고 판단하면 할인 분양을 하든 신탁재산을 공매로 처분하든 어떤식으로든 신탁재산에서 수탁자는 그 자금을 회수할 수 있도록 계약서에 넣습니다. 

즉, 차입된 자금의 상환의무를 궁극적으로 부담하는 것은 신탁재산인데 신탁재산은 원래 위탁자의 재산이었으니 위탁자의 책임이라고 볼 수도 있는 것입니다.  다만 개발사업을 수탁자가 주도적으로 하고  사업 진행 중 조달의무를 수탁자가 부담한다는 것인데 그러한 리스크 때문에 신탁수수료가 높아진 것이죠.

위탁자 입장에서 부동산 개발사업에 참여할 때 신탁수수료가 비싼 차입형으로 할지 여부는 조금더 신중을 기하는 것이 필요하고, 특약사항도 꼼꼼히 보는 것이 필요하겠죠. 그리고 위탁자 보호를 위해 차입형 토지신탁에서 신탁종료전 신탁수익 지급기준을 참고할 필요도 있습니다. 

*변호사가 직접 작성하는 포스팅입니다.

토지신탁이란 건축자금, 경험, 인맥, 개발노하우 등이 부족한 토지소유자로부터 신탁회사가 토지를 수탁받아서 직접 사업주체가 되는 신탁 상품입니다. 토지신탁을 하게 되면 신탁회사가 개발계획의 수립부터 건축자금 조달, 공사관리, 건축물의 분양 및 임대까지 부동산개발의 전 과정을 직접 수행합니다. 부동산 개발로 얻은 개발이익을 토지소유자에게 반환하는지 여부는 신탁 약정을 어떻게 하였는지에 따라서 다릅니다. 

토지신탁에는 두가지 종류가 있는데 차입형토지신탁과 관리형토지신탁 두가지가 있습니다. 차입형토지신탁은 개발신탁이라고도 하고 줄여서 개탁이라고도 많이 말합니다. 용어가 조금 헷갈리지만 알아두시면 관련 미팅을 할때 이해가 쉬울겁니다.

차입형토지신탁과 관리형토지신탁의 가장 큰 차이점은 부동산개발사업에 필요한 사업비 조달의무를 누가 부담하는지 여부입니다. 차입형토지신탁은 신탁회사가 사업주체가 되고 사업비 조달의무까지 부담하는 사업입니다. 이게 가장 큰 특징입니다. 그러나 실무상 신탁회사가 사업비를 전액 부담(조달의무를 포함)하는 것이 신탁회사 자체의 재정능력상 어렵거나 리스크가 크다고 판단되면 한도를 정해서 그 금액까지만 부담하는 식으로 약정을 하기도 합니다. 일종의 수정된 차입형토지신탁이라고 볼 수 있죠.

사업비 조달의무를 신탁회사가 부담하기 때문에 당연히 신탁회사의 보수 비용이 높습니다. 신탁보수율이라고 하는데 다른 신탁상품보다 높고 매출액마다 다르지만 통상 매출액의 약 3% 수준에서 신탁보수율을 협의합니다. 부동산개발이익금의 액수를 생각하면 매출액의 3%는 엄청 큰 액수라는 것을 알 수 있죠. 

차입형 토지신탁이 보수율이 높기 때문에 신탁회사에서도 이 상품은 항상 회사의 주된 개발사업이 되지만, 신탁회사가 직접 사업주체가 되어서 개발의 전과정을 수행하기 때문에 리스크 또한 높아서 자체 심의를 거쳐야 하는 상품입니다. 

그럼에도 불구하고 이 상품이 토지소유자나 신탁회사에게 유용한 이유는, 일단 토지소유자는 사업비 부담의무 없이 토지의 개발을 시작할 수 있고, 부동산개발 경험이 부족한 경우에도 부동산개발이 가능하다는 장점이 있다는 것입니다. 그리고 신탁회사 입장에서는 당연히 높은 보수율때문에 유용한 상품이고요. 

그러나 토지소유자가 개발이익을 나누는 구조로 갈것인지, 개발사업 중간에 분쟁이 발생하면 토지소유자는 정말 전적으로 책임이 없는 것인지 등에 대해서는 구체적인 약정 내용마다 다를수밖에 없습니다. 사전에 이런 부분을 정확하게 확인하고 문서로 남겨놓지 않으면 자칫 토지 소유권도 잃고 부동산개발이익도 분양이 저조해서 못받는 최악의 결과가 될 수 있으니까 반드시 법적 자문을 받는것이 필요합니다.

토지신탁이란  부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다. 

토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다. 

차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다. 

그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다. 

관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉,  부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다. 

차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질여부에 따라 사업약정 체결여부도 다릅니다. 

관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.

그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.

부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다. 

신탁의 여러 유형 중 신탁 수수료가 가장 비싼 토지신탁에 대해서 살펴보겠습니다. 

토지신탁은 다른 신탁과 달리 신탁회사가 사업주체가 되는 것이 가장 큰 특징입니다. 즉, 수탁자인 부동산신탁회사가 부동산개발 사업의 사업주체로서 시행자가 되고 분양자의 역할도 하는 것입니다.

토지신탁의 종류는 크게 차입형토지신탁과 관리형토지신탁으로 구분할 수 있습니다. 전자인 차입형토지신탁은 신탁회사가 사업주체가 되면서 사업비의 조달의무까지 부담하는 것이고, 후자인 관리형토지신탁은 신탁회사가 사업주체가 되지만 사업비의 조달의무는 부담하지 않는 것입니다.

신탁회사 입장에서는 사업비의 조달의무까지 부담하는 차입형토지신탁이 리스크가 크기 때문에 차입형토지신탁의 신탁수수료가 관리형토지신탁의 수수료보다 당연히 높습니다. 

토지신탁은 어떤 점 때문에 수수료가 비싼 것인지, 토지신탁의 장점에 대해 살펴보겠습니다.

토지신탁에서는 신탁회사가 토지소유자를 대신하여 인허가 업무 등을 수행하므로 토지소유자 입장에서는 부동산개발에 대한 전문성을 가지고 있지 않아도 자신의 토지를 개발할 수 있는 장점이 있습니다.

또한 신탁회사가 분양자로서 수분양자와 직접 분양계약을 체결하게 되므로, 신탁회사가 분양대금의 반환책임을 부담하게 되어 토지소유자뿐만 아니라 수분양자 보호 측면에서도 장점이라고 할 수 있습니다.

한편, 토지신탁의 경우 신탁기간이 만료하는 등 신탁이 종료하기 전에는 신탁회사가 위탁자 겸 수익자에게 수익을 지급할 수 없는 단점이 있으나, 금융투자협회에서 제정한 금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정 별표 15에서 토지신탁의 신탁 종료 전 지급기준을 마련하고 있어, 일정한 조건을 충족하면 위 규정에 정해진 범위 안에서 신탁수익을 선지급할 수 있습니다.

토지소유자 등 신탁계약의 이해관계자는 토지신탁의 장정과 단점을 잘 숙지하여 신탁계약을 활용하되, 신탁계약체결시에 대비하는 것이 필요하다고 하겠습니다.