[토지신탁] 차입형 토지신탁 알아보기

*변호사가 직접 작성하는 포스팅입니다.

 

토지신탁이란 건축자금, 경험, 인맥, 개발노하우 등이 부족한 토지소유자로부터 신탁회사가 토지를 수탁받아서 직접 사업주체가 되는 신탁 상품입니다. 토지신탁을 하게 되면 신탁회사가 개발계획의 수립부터 건축자금 조달, 공사관리, 건축물의 분양 및 임대까지 부동산개발의 전 과정을 직접 수행합니다. 부동산 개발로 얻은 개발이익을 토지소유자에게 반환하는지 여부는 신탁 약정을 어떻게 하였는지에 따라서 다릅니다. 

 

 

토지신탁에는 두가지 종류가 있는데 차입형토지신탁과 관리형토지신탁 두가지가 있습니다. 차입형토지신탁은 개발신탁이라고도 하고 줄여서 개탁이라고도 많이 말합니다. 용어가 조금 헷갈리지만 알아두시면 관련 미팅을 할때 이해가 쉬울겁니다.

 

 

차입형토지신탁과 관리형토지신탁의 가장 큰 차이점은 부동산개발사업에 필요한 사업비 조달의무를 누가 부담하는지 여부입니다. 차입형토지신탁은 신탁회사가 사업주체가 되고 사업비 조달의무까지 부담하는 사업입니다. 이게 가장 큰 특징입니다. 그러나 실무상 신탁회사가 사업비를 전액 부담(조달의무를 포함)하는 것이 신탁회사 자체의 재정능력상 어렵거나 리스크가 크다고 판단되면 한도를 정해서 그 금액까지만 부담하는 식으로 약정을 하기도 합니다. 일종의 수정된 차입형토지신탁이라고 볼 수 있죠.

 

 

사업비 조달의무를 신탁회사가 부담하기 때문에 당연히 신탁회사의 보수 비용이 높습니다. 신탁보수율이라고 하는데 다른 신탁상품보다 높고 매출액마다 다르지만 통상 매출액의 약 3% 수준에서 신탁보수율을 협의합니다. 부동산개발이익금의 액수를 생각하면 매출액의 3%는 엄청 큰 액수라는 것을 알 수 있죠. 

 

 

차입형 토지신탁이 보수율이 높기 때문에 신탁회사에서도 이 상품은 항상 회사의 주된 개발사업이 되지만, 신탁회사가 직접 사업주체가 되어서 개발의 전과정을 수행하기 때문에 리스크 또한 높아서 자체 심의를 거쳐야 하는 상품입니다. 

 

 

그럼에도 불구하고 이 상품이 토지소유자나 신탁회사에게 유용한 이유는, 일단 토지소유자는 사업비 부담의무 없이 토지의 개발을 시작할 수 있고, 부동산개발 경험이 부족한 경우에도 부동산개발이 가능하다는 장점이 있다는 것입니다. 그리고 신탁회사 입장에서는 당연히 높은 보수율때문에 유용한 상품이고요. 

 

 

그러나 토지소유자가 개발이익을 나누는 구조로 갈것인지, 개발사업 중간에 분쟁이 발생하면 토지소유자는 정말 전적으로 책임이 없는 것인지 등에 대해서는 구체적인 약정 내용마다 다를수밖에 없습니다. 사전에 이런 부분을 정확하게 확인하고 문서로 남겨놓지 않으면 자칫 토지 소유권도 잃고 부동산개발이익도 분양이 저조해서 못받는 최악의 결과가 될 수 있으니까 반드시 법적 자문을 받는것이 필요합니다.