고봉주 변호사

토지신탁에서 수탁자는 위탁자에 대하여 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분하여야 하고, 이러한 주의의무는 민법상 위임에 있어서 수임인의 주의의무와 같은 개념으로 이해할 수 있습니다.

따라서 토지신탁의 수탁자인 부동산신탁회사는 우선적으로 위탁자의 지시에 따라 신탁사무를 처리하여야 하지만, 그 지시에 따라 신탁사업을 추진하는 것이 신탁의 취지에 적합하지 않거나 경제성이 없는 것으로 판단되어 위탁자에게 불이익할 때에는 그러한 내용을 위탁자에게 알려주고 그 지시를 변경하도록 조언할 의무를 지고 있습니다.

실제 사안에서 토지신탁의 수탁자가 선관주의의무를 다했는지 여부를  판단하는 것은 쉽지 않은데, 판례가 수탁자의 주의의무 위반이 없다고 판단한 경우를 살펴보겠습니다.

토지신탁계약에서 수탁자가 경제사정의 변화 등으로 말미암아 당초의 에상과 달리 신탁사업의 수익성이 떨어져 이를 계속 수행하는 경우 손실의 발생이나 확대가 예상되자, 그 사업의 추진을 중지하고 위탁자에게 수차례 설계변경의 필요성을 설명하고 그에 대한 동의를 구하기 위하여 노력하였으나, 위탁자의 부동의로 결국 사업이 중단되게 된 경우, 

판례는 수탁자가 위 신탁계약과 관련하여 수탁자로서의 주의의무를 위반한 잘못이 없다고 판시하였습니다(2004다24557).

따라서 위탁자는 사업을 진행하는 도중에 수탁자의 조언을 받아들이지 않았는데 사업에 문제가 생기는 경우, 수탁자의 과실을 판단하는데 중요한 기준이 될 수 있다는 것을  고려하여 수탁자의 조언에 대하여 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 

토지신탁의 법적성질은 신탁계약으로 보는 것이 판례입장이고, 토지 소유자와 부동산신탁회사 사이의 동업계약으로 보지 않습니다.

판례의 판시내용을 살펴보겠습니다. 

'일반적으로 토지소유자가 부동산신탁회사에게 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 신탁된 토지상에 건물을 신축하거나 택지를 조성하는 등 적절한 개발행위를 한 후 토지 및 지상건물을 일체로 분양 또는 임대하여 그 수입에서 신탁회사의 투입비용을 회수하고 수익자에게 수익을 교부하는 취지의 계약은 신탁법상의 신탁계약으로 볼 것이다'

한편, 수탁자가 토지소유자에 대하여 부담하는 선관주의의무의 내용은, 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분하여야 하고, 민법상 위임에 있어서 수임인의 주의의무와 같은 개념으로 이해할 수 있습니다.

따라서 토지신탁계약의 수탁자는 우선적으로 위탁자의 지시에 따라 사무처리를 하여야 하나, 그 지시에 따라 신탁사업을 추진하는 것이 신탁의 취지에 적합하지 않거나 경제성이 없는 것으로 판단되어 위탁자에게 불이익할 때는 그러한 내용을 위탁자에게 알려주고 그 지시를 변경하도록 조언할 의무를 지게 됩니다.

만약 수탁자가 위와 같은 선량한 관리자의 주의를 위반하여 신탁비용을 지출한 경우에는 이러한 과실로 인하여 확대된 비용은 신탁비용의 지출 또는 부담에 정당한 사유가 없는 경우에 해당하여 수탁자는 비용상환청구를 할 수 없게 됩니다(2004다24557판결). 

그러므로 수탁자의 신탁사무처리비용상환청구가 부당하게 과다하고 수탁자의 과실이 비용의 확대를 가져왔다고 판단되는 경우에는 수탁자의 비용상환청구권의 행사를 제한할 수 있는지 검토하는 것이 필요합니다.

투자신탁의 수익증권을 판매하는 회사도 위탁자와 마찬가지로 투자자를 보호할 주의의무가 있으므로, 투자자에게 투자를 권유할 때 투자자에 대한 보호의무를 부담합니다. 

그리고 판매회사의 보호의무는 투자자가 일반 투자자가 아닌 전문투자자라고 해서 없는 것이 아닙니다. 전문투자자에 대해서도 설명의무를 부담합니다. 

물론, 투자자의 투자경험이나 전문성 등을 고려해서 투자자보호의무의 범위와 정도는 달리 정할 수 있으므로 설명의무의 정도는 달라질 수 있으나, 전문투자자라고 해서 설명을 안하면 보호의무 위반이 됩니다. 

구체적인 사실관계를 살펴보겠습니다.

투자자가  보험업법에 의한 보험사업자로서 전문투자자인 사건에서, 증권회사인 판매회사의 보호의무를 원칙적으로 인정하고 있습니다. 그래서 판매회사에게 설명의무가 없는 것은 아니므로  판매회사가 주의의무를 위반하여 고객에게 손해가 발생한 때에는 판매회사의 불법행위로 인한 손해배상책임이 성립합니다. 

그러나 설명의무의 범위와 정도에 관하여, 수익증권 투자자가 그 내용을 충분히 잘 알고 있는 사항이거나 수익증권의 판매를 전문적으로 하는 판매회사로서도 투자권유 당시 합리적으로 예측할 수 있는 투자위험이 아닌 경우에는 그러한 사항에 대하여서까지 판매회사에게 설명의무가 인정된다고 할 수 는 없습니다(2010다55699, 2014다17330 판결 등).

일반투자자 뿐만 아니라 전문투자자인 경우에도 투자에 따른 손해를 입은 경우, 그 손해가 판매회사의 설명의무 위반과 인과관계가 인정된다면 판매회사에대한 손해배상 청구를 검토하는 것이 가능합니다.

그리고 판매회사 입장에서는  투자자의 손해배상 청구에 대하여 설명의무의 범위와 정도에 관하여 다투는 것이 가능하므로 구체적인 인 분쟁이 발생하면 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

오피스텔을 분양받기 위하여 분양계약을 체결하고 사업자와 자금관리 대리사무계약을 체결한 A신탁사 명의의 분양수입금관리계좌로 매매대금을 입금하였는데, 그 후 오피스텔 매매계약을 해제한 경우 수분양자인 분양계약자는 사업자를 대위하여 신탁사를 상대로 매매대금 반환을 청구할 수 있을까요?

이 사안에서 사업자는 다른 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 오피스텔을 신탁한 다음, 부동산담보신탁계약의 우선수익자들인 대주들의 대출 원리금 회수를 위하여 다시 A신탁회사와 자금관리 대리사무계약을 체결하였습니다.

결론부터 말씀드리면, 

대법원은  분양수입금의 성격에 관하여 자금관리 대리사무계약에 의해 A가 관리함으로써 대주들의 대출 원리금 회수가 보장되도록 하였을 뿐 신탁재산이 아니라 사업자의 재산으로 보아야 한다고 하였고, 

자금관리대리사무가 종료되어 정산되기 전에는 분양수입금계좌인 신탁관리계좌에 있는 자금을 인출하기 위해서는 대주의 사전동의가 필요하고 매매계약의 해제로 인한 매매대금 원상회복의 경우에도 대주의 사전동의가 없으면 A신탁사가 매매대금을 반환해야할 의무가 없다고 하였습니다(2012다21621).

그러나 원심은 결론이 달랐는데, 핵심은 매매대금은 결국 신탁부동산에 속하는 금전으로서  부동산담보신탁계약상 신탁의 원본인 신탁재산이므로 매매계약의 해제로 오피스텔이 다시 미분양상태의 신탁재산으로 환원되면, 매매대금도 분양수입금의 성격을 상실하므로 사전동의가 필요하다는 등의 제한을 받지 않으므로, A는 분양수입금관리계좌에 입금되어 있는 금액의 한도내에서 매매대금을 반환할 의무가 있다고 본 것입니다. 

분양계약 해제시, 신탁사를 상대로 분양대금의 반환을 청구할 수 있는지에 대해 분쟁이 많습니다. 이 사건에서는 분양대금에 대하여 신탁재산에 해당하지 않는다고 보아 결과적으로 신탁사의 반환의무를 인정하지 않았지만, 구체적인 사실관계가 다르다면 달리 판단할 여지가 없는 것은 아니므로 꼼꼼하게 검토해서 대응을 하는 것이 필요하겠습니다.

상가의 분양계약을 체결한 수분양자가 상가를 수산물유통센터로 사용하려고 하였으나 상가의 기본시설이 수산물유통센터로 사용할 수 있도록 제대로 되어 있지 않는 등의 이유로 분양계약을 해제하고 분양대금을 반환받을 수 있을까요?

이 사안에서 분양계약자는 분양사업자가 분양관리신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 부동산신탁사 명의의 분양대금계좌로 분양대금을 납부하였습니다. 

결론부터 말씀드리면 판례는 분양계약자가 신탁사를 상대로 분양대금의 반환을 구할 수 없다고 하였습니다(2013다55447). 

즉, '갑 주식회사가 을 등과 상가 분양계약을 체결할 당시 병 주식회사와 체결한 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따라 분양대금채권을 병 회사에 양도하였고, 을 등이 이를 승낙하여 분양대금을 전부 병 회사의 계좌로 납입하였는데, 그 후 을 등이 갑 회사와 병 회사를 상대로 분양계약 해제로 인한 원상회복 또는 분양계약 취소로 인한 부당이득반환으로 을 등이 납부한 분양대금 등의 지급을 구한 사안에서, 을 등이 병 회사를 상대로 원상회복청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다' 고 판시한 것입니다.

그러나, 원심은 대법원과 판단을 달리하여 분양계약이 취소되어 소급적으로 무효가 된 경우 신탁사에 이행한 급부는 법률상 원인이 없게 되었다는 이유로 신탁사는 신탁재산의 한도 내에서만 수분양자들에게 분양대금을 반환할 책임이 있다는 취지로 판단하였습니다. 

또한 원심에서는 상가에 적합한 기본시설 미비 등을 분양사업자의 부수적채무에 불과하다고 보았으나, 대법원에서는 주된 채무라고 볼 수 있는 여지를 남겨두어 분양계약자가 다툴 수 있는 가능성이 존재합니다. 

그리고 분양사업자의 위와 같은 의무위반에 대하여 수탁자인 신탁회사의 선관주의의무위반도 인정할 수 있는 여지를 남겨두어 수분양자는 분양자 뿐만 아니라 신탁사를 상대로도 손해배상청구를 할 수 있는 가능성이 존재합니다. 

분양계약을 체결하는 경우, 분양대상물의 권리하자부터 물리적인 하자까지 수많은 분쟁이 발생할 수 있는데 수분양자 입장에서 누구를 상대로 어떠한 청구를 해야 하는지에 관하여, 사건에 대한 정확한 검토를 통해서만 권리구제의 가능성이 높아지므로 꼼꼼한 검토가 필요합니다.