[부동산담보신탁] 신탁회사의 의무

부동산담보신탁이란 채무자인 위탁자가  수탁자인 신탁회사에 부동산을 신탁하고 대출을 받거나, 채권자를 위하여 부동산을 신탁하고 채권자를 수익자로 지정하는 부동산신탁 상품 중 한 유형입니다.

신탁법에서는 신탁재산의 관리·처분·멸실·훼손 기타의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속하고(19조), 수탁자는 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분하여야 하며(28조), 수탁자가 관리를 적절히 하지 못하여 신탁재산의 멸실, 감소 기타의 손해를 발생하게 한 경우에는 위탁자, 그 상속인, 수익자 및 다른 수탁자는 그 수탁자에 대하여 손해배상 또는 신탁재산의 회복을 청구할 수 있는 것으로(38조) 규정하고 있습니다.

미분양 세대에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결한 사안에서, 위탁자가 신탁계약 체결 후 우선수익자 및 신탁회사의 동의를 얻어 임대차 계약을 체결하였으나 위탁자가 임대차 보증금을 횡령한 경우에 신탁회사에 대하여 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

위 사안에서 대법원은 (우선)수익자의 신탁회사에 대한 손해배상청구에 관하여,

1) 우선수익자인 원고가 신탁회사의 관리상 과실에 의하여 손해를 입을지 여부는 신탁계약 종료 전에 확정할 수 없으므로 원고의 손해발생을 부정하여 주위적 청구는 기각하였으나, 

2) 신탁회사의 선량한 관리자로서의 주의의무 위반을 인정하여 위탁자가 임의 소비한 임대차보증금 액수만큼 신탁재산의 감소가 발생하였으므로 신탁회사는 위 금액을 신탁재산에 회복할 의무가 있다고 하여 예비적 청구는 인용하였습니다(2010다70117판결).

이 사안의 경우 신탁회사와 위탁자 및 우선수익자가 체결한 부동산담보신탁계약의 구체적 조항에 대한 해석이 쟁점이 되었습니다. 

일반적으로 신탁회사의 주의의무위반을 인정하여 신탁회사의 손해배상을 받아내는 것은 무척 어렵습니다. 신탁계약서가 그만큼 꼼꼼하게 작성되어 있기 때문이죠. 신탁계약을 체결할 때 위탁자뿐만 아니라 수탁자도 계약내용에 대하여 사전에 정확하게 이해하고 계약을 체결하는 것이 중요합니다.