고봉주 변호사

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 계약갱신요구권을 행사하기 위한 요건과 내용을 살펴볼게요.

1. 임차인의 갱신요구권 행사기간과 갱신되는 임대차기간

- 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구해야 하고, 갱신되는 임대차기간은 2년이에요.

- 그러나 임차인은 갱신되는 임대차기간 2년을 채우지 않아도 언제든지 임대인에게 임대차계약의 해지를 통지할 수 있고, 이 경우에 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약 해지의 효력이 발생해요. 

- 임차인의 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있어요. 

- 갱신되는 임대차계약의 내용은 동일한 조건이지만, 차임과 보증금은 일정 범위에서 증감할 수 있어요.

2. 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우

- 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반하면 갱신요구권을 행사할 수 없어요. 

- 임차인 의무의 현저한 위반이 무엇인지는 개별 사건마다 따져서 판단해요. 

- 2기의 차임액 연체의 의미는 월세를 두 번 합한 금액과 동일한 금액의 월세를 연체하면 갱신요구권을 행사할 수 없다는 뜻이에요. 예를 들어, 월세가 60만 원이라면, 처음에 한 번 60만 원 연체하고, 그 다음 달에는 월세를 이체하고, 세 번째에 60만 원을 또 연체하면, 총 연체한 차임액이 120만 원이 되어 이 경우에는 갱신요구권을 행사할 수 없다는 의미예요.


임대인은 임대차계약 갱신요구에 대하여 정당한 사유가 있는 경우에만 거절할 수 있는데, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유란 무엇인지 살펴볼게요.

1. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유

- 임차인의 2기 차임액에 해당하는 금액의 차임 연체
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해서 임대인이 임차인한테 상당한 보상을 한 경우
- 임차인이 임대인 동의없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
- 임차인이 주택의 전부나 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우
- 임차주택의 전부나 일부가 멸실돼서 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 주택의 전부나 대부분을 철거해서 재건축하려는 경우로서, 

1) 임대인이 임대차계약 체결시에 임차인한테 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지했거나

2) 건물의 노후 등으로 안전사고의 우려가 있거나

3) 법령에 따라 철거나 재건축이 이뤄지는 경우 
- 임대인(직계존비속 포함)이 주택에 직접 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

2. 임대인의 직접 거주를 사유로 임차인의 갱신요구를 거절하기 위한 요건

 - 임대인은 임차 주택에 직접 거주한다는 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 경우에는, 그 후 2년 동안 제3자한테 임대하면 안 되고, 만약 임대인이 직접 거주하지 않고 제3자한테 임대하면 임차인한테 손해배상을 해줘야 해요 

- 이 경우의 손해배상액의 산정방법은,

1) 갱신거절 당시 월차임(보증금 환산액 포함) 3개월분 금액

2) 제3자한테 임대한 환산월차임과 갱신거절 시 환산월차임간 차액의 2년분 금액

3) 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

위 중에서 큰 금액을 손해배상액으로 산정해요.

3. 임대인의 임차 주택에 직접 거주 사유를 입증하는 방법

- 임대인이 주택에 직접 거주하려고 한다는 점에 대해서 입증책임은 임대인한테 있어요. 

-임대인이 직접 거주를 입증하기 위해 필요하거나 고려되는 사정들의 예시

1) 임대인이 주거상황: 임대인한테 다른 주택이 있는지, 어디에 소재하는지 등
2) 임대인이나 그 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경: 자녀가 전학준비를 한 사실이 있는지 등
3) 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위: 자녀 학교, 직장, 부모의 통원 치료 등
4) 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정 
5) 임대인의 실제 거주의사와 배치·모순되는 언동의 유무와 이로 인한 임차인의 정당한 신뢰 훼손 여부
6) 임대인이 진짜 이사를 할 준비를 했는지 여부 

관련 판례

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
[건물인도]〈임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 후 그 주택의 인도를 구하는 사건〉

【판결요지】

[1] 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

[2] 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

성년후견의 종료 사유는 어떤 것이 있는지 살펴볼게요.

1. 후견사유의 원인이 소멸되는 경우가 있어요.

- 성년후견이 개시된 원인에는 질병, 장래, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여되거나 부족한 경우가 있는데, 그 후 피후견인의 정신상태가 호전되어서 더 이상 후견을 받을 필요가 없는 경우라면, 후견사유의 원인이 소멸된 경우에 해당해서 성년후견을 종료하게 됩니다. 

그러나 현실적으로는 피후견인이 이미 고령인 경우가 많아서 후견이 필요할 정도로 나빠진 정신상태가 다시 호전되는 경우는 쉽지 않겠지요.

2. 한정후견개시 심판을 할 경우

- 피후견인의 정신상태가 호전되긴 했지만 완전히 회복된 것은 아닌 경우에 성년후견보다 후견의 범위가 더 좁은 한정후견개시 심판을 받을 수 있어요. 이 경우에도 기존에 받은 성년후견은 종료가 됩니다.

3. 임의후견감독인을 선임할 경우

- 가정법원이 임의후견감독인을 선임할 수 있는데  이 경우에도 기존의 성년후견은 종료해요.

4. 피후견인이 사망한 경우

- 피후견인이 사망하면 더 이상 후견이 필요없겠지요. 이 경우에도 성년후견은 종료되고, 현실적으로 성년후견 종료 사유로 가장 일반적인 경우라고 할 수 있어요.

피후견인이 사망한 경우에 성년후견을 종료하는 절차 및 방법을 살펴볼게요.

1.  성년후견종료시 해야 하는 절차

- 피후견인이 사망했다고 해서 성년후견이 당연히 종료되는 것은 아니에요. 후견이 법원의 심판을 통해서 개시된 것처럼 성년후견을 종료하기 위해서는 법원에 알리고 후견등기를 말소해야 합니다. 

- 성년후견인은 피후견인의 사망을 안 날로부터 3개월 내에 피후견인의 최후 주소지를 관할하는 가정법원에 종료등기를 신청해야 해요.

- 그리고 중요한 건, 후견의 임무가 종료된 때부터 1개월 이내에 피후견인의 재산에 관한 계산을 해야 합니다. 즉 잊지 말고 후견계산보고서를 제출해야 해요. 

2. 후견 재산계산보고서를 제출하는 방법

- 성년후견인은 매년 일정하게 후견사무보고서를 법원에 제출해야 하는데, 후견 재산계산보고서는 후견사무보고서를 제출하는 방법과 동일하게 '후감'사건번호로 제출하면 돼요.

3. 후견종료등기를 신청하는 방법

- 피후견인이 사망할 당시 주민등록이 되어 있던 최후 주소지를 관할하는 가정법원에 후견종료등기신청서를 작성해서 제출해야 하는데, 현재는 전자소송으로 제출하는 것은 안되고, 직접 제출하거나 우편으로 제출해야 해요.

- 후견종료등기신청서를 제출할때 첨부서류가 있어요.
1) 피후견인의 기본증명서(폐쇄)
2) 피후견인의 주민등록초본(말소)
3) 후견인 신분증

만약, 다른 사람한테 위임할 경우에는 위임장 및 인감증명서가 필요해요 

4. 후견종료등기신청서 양식

* 인터넷으로 고소장(고발장도 동일함) 정보공개청구 하는 방법

1.  정보공개포털 사이트-> 로그인-> 청구/소통-> 청구신청

2. 각 항목 기재 방법
 

청구주제: 안전

제목: 고소장 정보공개청구

청구내용

경찰 수사서류 열람·복사에 관한 규칙 제3조 제2항, 제4조 제1항에 근거하여 피의자가 어떤 혐의를 받고 있는지 사실관계를 정확하게 파악하고 정당한 방어권을 행사하기 위하여 일시, 장소, 방법 등 혐의사실 내용이 기재되어 있는 고소장 해당 부분에 대하여 정보공개를 청구합니다. 

청구기관: 해당 경찰서 입력

 신청정보 

• 공개방법: 전자파일
• 수령방법: 정보통신망(정보통신망)

 청구인정보: 필수항목 입력

 휴대전화: SMS 수신 "예" 체크

 전자우편: 이메일 주소 기재하고, 수신 "예" 체크

민사소송을 진행하는 동안 증거를 찾기 위해 할 수 있는 증거신청 방법 정리

통신사

• 당사자 인적사항은 증거신청 가능
• 통화내역은 증거신청 불가능

신용카드 사용내역

• 재산분할을 위해서는 원칙적으로 불가능 / 예외: 필요한 사유를 잘 설명하면 예외적으로 가능
• 부정행위 입증을 위해서는 가능

금융정보제출명령

• 기간: 3년(당사자에 대해서)
• 방법

1. 먼저 은행권을 중심으로 금융정보 조사함
2. 그 거래내역에 기초하여 보험 및 증권회사에 대한 조회 가능
3. 제3자에 대해서는, 은닉 등이 소명된 경우에만 가능

직장으로 퇴직금 조회 가부

• 먼저 준비서면에서 석명신청하기
• 법원에서 임의제출을 요구한 후 불응하는 경우에 가능

재산명시신청제도를 적극 활용

상간자를 상대로 한 위자료 손해배상 청구소송을 제기해서, 전부 승소한 사건을 소개해 드릴게요.

민사 소액이 아닌 단독사건으로 재판받기 위해서, 소가는 3100만 원으로 했고, 3100만 원 전부인용 판결을 받았습니다.

현재 실무상으로는 상간 손해배상 사건에서 위자료는 1000~2000 만 원 사이에서 많이 인정되고 있습니다.

이 사건은 중간에 조정을 한 번 거쳤는데, 조정에서도 3000만 원으로 조정이 나왔고, 원고인 저희는 소송이 길어질수록 더 힘들기 때문에 3000만 원에 조정을 하려고 했습니다. 하지만 상간자인 피고가 이의신청을 해서 결국 소송으로 진행되고 판결문으로 받았는데, 오히려 원고가 청구한 3100만 원 전부인용되고, 피고는 소송비용까지 부담하는 결과가 나왔습니다. 

피고 입장에서는 이의신청하지 않았다면 3000만원으로 막을 수 있었는데, 이의신청을 하는 바람에 추가 100만 원과 소송비용까지 부담하게 된 것이죠.

이 사건은 제가 원고대리인으로 소송을 수행해서 전부 승소한 사건이지만, 피고 대리인으로 소송을 수행할 때도 손해배상책임을 피할 수 없다면 그나마 금액을 최소화하는 전략과 방법이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

양 당사자 중 어느 쪽을 대리하더라도 의뢰인한테 최선의 결과 또는 최소한의 책임이 나올 수 있도록 성의있고 전략적인 소송수행이 중요합니다.