고봉주 변호사

신탁계약에는 세금 등과 관련하여 위탁자의 책임으로 한다는 규정을 넣는 것이 일반적입니다. 신탁계약서 조항의 예시를 살펴보면 아래와 같은 조항을 쉽게 찾을 수 있습니다. 

'신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제 비용, 신탁사무 처리에 있어서 수탁자의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 위탁자의 부담으로 한다' 

'신탁재산과 관련된 세무 및 회계사항은 위탁자가 위탁자의 책임으로 처리하여야 한다' 

위와 같은 조항을 근거로 신탁회사는 신탁부동산을 공매나 수의계약으로 처분한 후 그 처분대금을 정산할 때 세금 등을 우선수익자 보다 우선하여 정산하고 있습니다. 따라서 정산순서에서 후순위로 밀릴수록 처분대금에서 자신의 권리를 모두 보장받는 것이 어려워지므로 정산순서는 신탁부동산의 이해관계인들에게 굉장히 중요한 문제입니다.

만약 신탁회사가 정산순서를 위반하여 처분대금을 정산하였다면, 잘못 정산된 금액만큼 후순위 권리자는 손해를 볼 수 있습니다. 특히 위탁자의 채권자가 위탁자의 신탁수익금을 가압류나 압류한 상황이라면, 위탁자가 수익자로서 정산받는 신탁수익금은 가장 후순위인 경우가 일반적이므로, 신탁회사가 선순위로 잘 못 정산한만큼 위탁자는 수익금을 정산을 덜 받게 되고, 결과적으로 위탁자의 채권자도 채권을 그만큼 못받게 됩니다. 

세금과 관련해서 문제가 되는 경우는, 신탁부동산과 관련하여 위탁자에 부과된 당해세가 우선수익자에 우선하여 정산되는 세금에 해당하는지 여부입니다. 

관련 판례를 찾아보면, 판례는 신탁계약서에 '처분대금 수납 시까지 고지된 당해세를 우선수익자 등에 우선하여 정산하도록 정한 경우에 개별 사건에서 신탁계약의 목적, 규정 내용 등을 모두 고려할 때, 이것은 신탁재산과 관련하여 신탁회사에 부과된 당해세만을 의미하고 위탁자에 부과된 당해세는 포함하지 않는다'는 취지로 판단하였습니다. 따라서 이 사건에서는 위탁자의 신탁회사에 대하여 당해세 상당의 정산금채권을 가지지 못하므로 위탁자의 채권자가 위탁자를 대위하여 신탁회사에 대하여 정산금채권의 지급을 구할수 없다고 한 사례입니다(2017다269862 판결).

따라서 만약 신탁회사가 위탁자가 정산금채권을 가지지 못하는 당해세 상당을 우선하여 정산해버린다면 그것은 신탁계약서의 정산순서를 위반한 것이므로, 이에 따라 신탁수익금이 감소되고 그 감소된만큼 후순위자가 정산을 못 받게 되므로 후순위자는 그 부분에 대해서는 신탁회사에 책임을 물을 수 있는 여지가 있습니다. 

신탁회사가 신탁수익금을 정산하면 신탁사무가 완료되여 신탁이 종료되는 것이 일반적이므로, 신탁수익금 정산은 신탁에서 가장 중요한 문제 중 하나입니다. 결국 신탁수익금을 정산받으려고 모든 이해관계인들이 신탁구조에 참여한 것이라고 봐도 과언이 아닙니다. 따라서 신탁수익금 정산순서에 신탁계약 위반이나 법 위반 사항이 존재한다면, 그것을 지적하여 자신의 권리를 구제받는 것이 필요합니다. 

대법원 2019. 4. 11. 선고 2017다269862 판결[배분금]

【판결요지】

[1] 조세채권자인 국가는 납세의무자가 조세채무를 변제할 충분한 자력을 가지고 있지 아니함에도 불구하고 제3자에 대한 권리를 실현하지 아니하는 경우 채권자대위권 행사를 통하여 납세의무자의 일반재산을 확보·보전할 필요성이 있다. 국세기본법 제28조 제1항은 조세채권의 소멸시효 중단사유로 납세고지, 독촉 또는 납부최고, 교부청구, 압류를 규정하면서 그와는 별도로 제28조 제3항 제5호에서 ‘민법 제404조에 따른 채권자대위 소송을 제기하여 그 소송이 진행 중인 기간’에는 소멸시효가 진행되지 않는 것으로 규정하고 있다. 국가가 채권자대위 소송의 요건을 갖추어 납세의무자의 제3자에 대한 채권을 대위하여 행사하는 것은 납세의무 없는 제3자에게 조세채무를 부담하게 하거나 이를 보증하게 하는 것이 아닐 뿐만 아니라, 그로 인하여 조세채권의 성립이나 행사의 범위가 임의로 확대되는 것도 아니다. 한편 국세징수법 제41조 제2항은 ‘세무서장이 채권압류의 통지를 한 때에는 체납액을 한도로 하여 체납자인 채권자를 대위한다’고 규정하고 있으나, 위 규정에 의한 압류금 지급청구소송은 채권자대위 소송과는 근거와 요건이 서로 다르다. 위와 같은 국세기본법의 규정, 채권자대위 소송의 목적과 근거, 효과 등에 비추어 보면, 국가는 조세채권의 보전을 위하여 납세의무자의 제3자에 대한 채권을 대위하여 행사할 수 있다.

[2] 신탁회사인 갑 주식회사가 을 주식회사와 담보신탁용 부동산관리처분신탁계약을 체결한 후 신탁계약에 근거하여 신탁부동산을 처분하였는데, 신탁계약에서 ‘처분대금 수납 시까지 고지된 당해세’를 우선수익자 등에 우선하여 정산하도록 정하였음을 근거로 을 회사에 대한 조세채권자인 국가가 갑 회사를 상대로 을 회사를 대위하여 정산금채권의 지급을 구한 사안에서, 신탁계약의 목적, 규정 내용, 신탁 이후에 신탁재산에 대하여 위탁자를 납세의무자로 하여 부과된 재산세는 신탁법 제22조 제1항에서 정한 ‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’에 해당되지 아니하고, 이러한 재산세는 같은 항이 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에도 포함되지 않는 점을 고려하면, 신탁계약에서 정한 ‘처분대금 수납 시까지 고지된 재산세 등 당해세’는 신탁재산과 관련하여 수탁자인 갑 회사에 부과된 당해세만을 의미하고 신탁자인 을 회사에 부과된 당해세를 포함한다고 볼 수 없으므로, 을 회사는 갑 회사에 대한 당해세 상당의 정산금채권을 가지지 못하고 따라서 국가가 을 회사를 대위하여 정산금채권의 지급을 구할 수 없다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 국세기본법 제28조 제1항, 제3항 제5호, 국세징수법 제41조 제2항, 민법 제404조 [2] 민법 제404조, 신탁법 제22조 제1항

수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았고, 압류 및 추심명령이 신탁회사에 송달되었는데, 그 후에 신탁회사가 매수인에게 신탁부동산의 소유권이전등기를 마쳐주면 압류 및 추심명령의 효력을 위반한 것으로 불법행위에 해당하여 신탁회사의 손해배상책임이 발생할 수 있습니다. 

판례 사안을 살펴보면, 

① 위탁자의 채권자(원고)는 시행사인 위탁자한테 돈을 대여하였으나 변제받지 못하고 신축 중인 오피스텔의 일부호실을 대물변제로 양도받기로 하였는데, 그 후 위탁자가 대출기관으로부터 공사비 등 명목으로 돈을 빌리면서 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하였습니다. 

② 먼저 원고는 위탁자의 신탁계약체결 행위가 사해행위에 해당함을 이유로 신탁회사를 상대로 취소를 구하는 소송을 제기하였으나, 위탁자가 수익자로서 수익권을 갖는 자익신탁에 해당하므로 위탁자가 수익권을 갖게 되어 위탁자의 채권자가 수익권에 대하여 강제집행을 할 수 있고, 위탁자가 대출금채무를 상환하여 신탁계약이 종료되면 신탁회사에 신탁된 부동산은 위탁자에게 반환되어 위탁자의 책임재산으로 환원된다는 이유로 사해행위 취소소송은 패소하였습니다. 

③ 그 후 위탁자의 채권자가 위탁자가 신탁계약에 따라 갖는 신탁수익권에 관하여 압류 및 추심명력을 받았고 위 명령은 제3채무자인 신탁회사에 송달되었죠. 

④ 한편 위탁자는 그 후 채권자(원고)에게 양도하기로 한 일부호실을 제3자(매수인)에게 매도하였고, 그 매매대금으로 대출기관의 대출채무를 변제하고 신탁회사에 신탁보수도 정산한 후 대출기관의 요청 등에 의하여 신탁회사가 일부호실을 매수한 제3자(매수인)에게 소유권이전등기를 이전하여 준 것입니다. 

이에 대하여 위탁자의 채권자와 신탁회사의 주장을 살펴보면 다음과 같습니다. 

◆ 위탁자의 채권자인 원고는 신탁수익권을 압류하여 추심명령을 받고 위 압류 및 추심명령이 신탁회사에 송달까지 되었는데도, 신탁회사가 매수인에게 소유권이전등기를 이전하여 준 것은 압류 및 추심명령의 효력을 위반하여 불법행위라고 주장하였고, 

◆ 이에 대하여 피고인 신탁회사는, 매수인에 대한 소유권등기이전은 신탁계약 특약사항에 따른 것이므로 불법행위가 아니라고 항변하였습니다.

이 사건의 주된 쟁점은, 제3자에 대한 일부호실의 매도가 신탁계약에 따른 신탁부동산 처분으로 볼 수 있는지 여부입니다.

신탁계약의 특약사항에 따른 처분에 따라 신탁회사가 매수인에게 소유권을 이전하여 준 것이라면 신탁계약 전부가 신탁원부로 첨부되어 공시되어 있으므로 신탁회사의 매수인에게로의 소유권등기 이전이 불법행위가 아니라고 볼 여지가 있고 신탁원부의 대항력도 그 근거가 될 수 있습니다. 

결국 신탁수익권에 대한 압류 및 추심명령 이후에 체결된 매매계약이 신탁계약에 따른 처분인지 여부를 자신한테 유리하게 잘 주장하는 것이 필요합니다.

위탁자의 채권자인 원고 입장에서는 매매계약의 체결이 신탁계약에 따른 처분이 아니라 신탁계약과 무관하게 이루어진 매매계약체결 행위로서 압류 및 추심명령의 효력을 침해하는 불법행위라고 주장하고 입증해야 합니다. 

매매계약이 신탁계약상 처분이 아니라 신탁계약과 무관하게 이루어진 행위라는 주장의 근거로는, 매매계약상 매도인이 누구인지, 매매대금은 누가 수령하였고 어디에 사용되었는지, 원고 채권의 존재를 알고 있는지 여부 등을 꼼꼼하게 검토하고 살펴보아야 합니다. 

결국 이 사건에서는 제반사정을 모두 고려하여, 신탁회사가 매수인에게 일부호실에 대해 소유권을 마쳐준 것은 압류 및 추심명령의 효력을 침해하여 불법행위라고 판단하였고 신탁회사의 귀책사유도 존재하므로 손해배상책임이 발생한다고 보았습니다. 피고인 신탁회사가 상고하였지만 상고기각판결로 확정되었습니다. 

대법원 2018. 12. 27 선고 2018다237329 판결 [추심금]

[1] 부동산 신탁계약에서 분양대금에 의한 우선수익자의 채권 변제가 확보된 상태에 이른 경우, 위탁자인 시행사가 매수인에게 분양된 부동산에 관한 신탁을 일부 해지할 수 있는지 여부(적극) 및 우선수익자는 신탁 일부 해지의 의사표시에 관하여 동의의 의사표시를 하기로 하는 묵시적 약정을 한 것으로 볼 수 있는지 여부(적극) / 신탁계약상 '우선수익자의 서면요청이 있는 경우 수탁자는 매수인으로부터 확약서를 징구한 다음 신탁부동산의 소유권을 매수인에게 직접 이전할 수 있다'는 취지의 특약을 한 경우, 이를 매수인에게 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 직접 취득하게 하기 위한 규정으로 볼 수 있는지 여부(소극)

[2] 신탁행위로 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정하였는데, 수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류한 경우, 압류의 효력이 수익자가 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에 미치는지 여부(원칙적 적극)

참고로, 이 사건과 관련하여 위탁자(수익자)의 채권자한테 유리한 판례를 더 살펴보겠습니다. 

신탁행위로 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정한 경우 그 수익자의 신탁수익권은 신탁종료 시 수익자가 잔여 신탁재산에 대하여 가지는 권리인 원본수익권을 포함하는 것이므로, 그와 같은 경우에 수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류하였다면, '압류할 채권의 표시'에서 원본수익권을 제외하고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 압류의 효력은 수익자가 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에 미친다(대법원 2016. 3. 24. 선고 2013다15654 판결 참조).

소유권이전등기청구권에 대한 압류 또는 가압류가 있으면 그 변제 금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니된다. 그런데 제3채무자가 압류 또는 가압류 결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 경료하여 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위를 구성하고 그에 따른 배상 책임을 지게 된다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등 참조)

상담을 하다보면 신탁부동산의 공매를 못하게 할 수 있냐는 문의가 꽤 들어옵니다. 신탁부동산이 공매로 처분되는 것을 막으려는 것이죠.

이런 문의를 하는 사람들은 대부분은 위탁자의 채권자들입니다. 위탁자한테 받을 채권이 있는데, 위탁자의 자력으로는 돈을 갚을 수 없고, 위탁자의 남은 재산은 수탁자한테 신탁한 신탁부동산이 유일하기 때문에 그 부동산이라도 잡아두려는 생각인 것이죠. 

그러나 위탁자의 채권자 지위에 있다면 이미 신탁된 부동산에 대해서는 보전처분을 할 수 없습니다. 왜냐하면 신탁법상 신탁을 하면, 소유권이 대내외적으로 수탁자(즉, 신탁회사)한테 이전되기 때문입니다. 즉, 위탁자가 신탁부동산을 신탁했다면 더 이상 위탁자의 책임재산이 아닌 것입니다. 이것이 신탁이라는 제도가 존재하는 이유이고 신탁이 활용되는 이유입니다. 

하지만 위탁자의 채권자 입장은 다릅니다. 굉장히 억울할 수 있습니다. 왜냐하면 신탁된 재산은 위탁자의 재산이라고 보는게 실질에는 부합하다고 생각하기 때문이고 그게 현실적으로 아예 틀린 말도 아니죠.

신탁 목적을 달성하거나 신탁 종료사유가 발생해서 신탁이 종료되면 위탁자가 수익자의 지위를 겸하는 것이 대부분인 우리나라 신탁실무상, 최종적으로 위탁자한테 신탁재산의 소유권이 회복되거나 수익금이 정산되는 구조이므로, 궁극은 위탁자의 책임재산으로 생각하게 되는 것입니다.

그래서 위탁자의 채권자는 신탁부동산이 공매로 처분되는 것을 막으려는 것이죠. 신탁부동산이 공매든 수의계약이든 어떤 이유로든 제3자한테 처분되어 소유권이 이전되면 위탁자한테 신탁부동산의 소유권이 회복되지 못하고 결국 위탁자의 채권자는 신탁부동산을 통해서라도 채권을 보전 받으려던 목적을 달성할 수 없게 됩니다. 그래서 일단 신탁부동산의 처분을 저지하려는 생각을 하게 됩니다.

신탁부동산의 처분, 즉 대부분 공매로 처분되는 것이 원칙이므로 공매를 막기 위한 방법이 없는 것은 아닙니다. 

결국 가처분을 해야 하는데, 공매가 시작되기 전이라면 '공매금지가처분'을, 공매 진행 중이라면 '공매절차정지가처분' 등을 제기할 수 있습니다. 가처분의 종류는 구체적인 상황에 맞게 다양하게 시도할 수 있습니다. 중요한 것은 피보전권리에 해당하는 청구채권이 있어야 하는데, 여기서 헷갈리는 것이 위탁자한테 채권이 있기 때문에 가능하다고 생각하는 것입니다.

그러나 신탁부동산의 현재 소유자는 신탁회사(수탁자)입니다. 그래서 위탁자에 대한 채권이 있다고 해서 타인(수탁자)의 재산에 보전처분을 하는 것은 불가능합니다. 신탁회사에 대해 채권을 가지고 있어야 신탁회사 소유로 되어 있는 신탁부동산에 대한 공매를 금지하는 가처분을 제기할 수 있는 것입니다. 

그렇다면 신탁회사에 대한 채권이 없는게 어떻게 해야 하는지 궁금해지는데, 그래서 법리를 구성하는 것이 필요합니다. 

신탁법상 신탁회사에 대한 여러 권리와 의무 조항을 이용하여 신탁회사에 대한 청구채권을 만들어서 그 채권을 피보전권리로 하여 공매를 저지하는 가처분을 제기해야 하는 것입니다. 

실무상 공매를 막는 가처분이 많지는 않지만 종종 활용되고 있고 관련 판례도 찾아볼 수 있습니다. 경험상 공매 진행 중에 공매절차를 정지시키는 가처분보다 공매가 시작되기 전부터 금지하는 가처분이 가능성이 조금 더 높을 수 있습니다. 

만약 위탁자의 책임 재산으로 신탁부동산 밖에 없고, 그것의 처분을 방지해야 한다면 미리 공매금지가처분 등을 검토하는 것이 확률을 조금이라도 높일 수 있습니다. 

실무에서 신탁된 건물의 관리비를 누가 부담하는지에 대해서 다툼이 많습니다. 집합건물에 대해서는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(집합건물법)이 적용되고, 일반적으로 그 집합건물의 관리규약에서도 관리비 부담의 원칙적인 의무자는 구분소유자라고 정하고 있습니다. 

문제는 위탁자가 자신이 소유자로 되어 있는 부동산을 신탁하면, 신탁을 원인으로 하여 신탁회사(수탁자)에 소유권이 이전되기 때문에 수탁자가 구분소유자로서 관리비를 부담해야 할 것으로 보이지만, 신탁계약서에는 담보신탁이든 관리신탁이든 처분신탁이든 신탁의 종류를 불문하고, '관리비는 위탁자가 부담한다'는 내용이 꼭 포함되어 있어서 그동안은 계약서상 이 조항을 이유로 신탁회사가 관리비 납부의무를 부담하지 않는다고 해석되어 왔습니다. 

한편 신탁원부의 대항력이라는 것이 있는데, 신탁등기를 신청할 때 신청서에 신탁계약서를 첨부하는 것이 실무입니다. 따라서 신탁원부는 등기된 '신탁계약서'를 의미하는 것으로 보면 됩니다. 그리고 신탁법 4조 1항에서 '등기된 재산권에 관하여 신탁등기를 하면 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자한테 대항할 수 있다'는 규정을 두고 있는데, 이것을 신탁원부의 대항력이라고 합니다.

정리하면, 신탁계약서를 신탁등기를 신청할 때 첨부해서 계약서가 등기되면, 신탁계약서를 신탁원부로 보기 때문에 '신탁원부의 대항력'에 의하여 신탁계약서에 기재된 내용은 선의, 악의를 불문하고 제3자한테 대항할 수 있다고 해석하고 운용되어 온 것입니다. 

따라서 관리비를 위탁자가 부담한다는 내용을 신탁계약서에 포함시키고 신탁계약서를 신탁등기를 신청할 때 첨부해서 같이 제출하여 신탁등기를 하면, '신탁원부의 대항력'에 의하여 신탁계약서의 기재된 내용과 달리 수탁자한테 관리비 납부의무가 있다고 주장하지 못한다는 겁니다. 

이러한 해석과 실무상 운용은 집합건물법과 상치되는 측면이 있었습니다. 그래서 집합건물 관리인, 집합건물 관리인의 채권을 양수받은 자 등은 끊임없이 수탁자를 상대로 관리비를 납부하라고 청구했던 것이죠.

이에 대하여 전원합의체 판례는 아니지만, 위탁자 측에 유리한 판례가 몇 년 전에 나왔습니다. 비교적 최근이라고 할 수 있는 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결입니다. 

이 판결의 결론을 요약하면, 집합건물의 공용부분 체납관리비채무는 ① 수탁자와 수탁자로부터 공매나 수의계약을 통해 소유권을 이전받은 ② 제3자가 중첩적으로 인수한다는 것입니다. 특히, 수탁자(신탁회사)는 신탁부동산을 공매나 수의계약을 통해 처분했다고 하더라도 공용부분에 대해서는 관리비 납부의무를 현재 소유자와 중첩적으로 부담한다고 하여 관리비 납부의무를 강화한 것이죠. 

판례가 이렇게 판단한 이유는 집합건물법 18조에서 '공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다'라고 규정하고 있는데, 이 규정을 신탁된 집합건물에도 적용되는 것으로 적극적으로 해석하였고 특히 신탁계약서에 위탁자가 관리비를 부담한다고 규정하고 있어도 그 신탁계약서에 상관없이 공유자의 특별승계인(신탁회사, 제3자)은 공용부분에 대해서는 관리비 납부의무가 있다고 본 것입니다. 사실상 집합건물법을 신탁계약서보다 우선 적용되는 것으로 판단한 것으로 볼 수 있습니다.  

따라서 적어도 집합건물의 공용부분에 대해서만은 위탁자, 위탁자의 특별승계인이라고 할 수 있는 신탁회사, 그리고 공매나 수의계약을 통해 소유권을 취득한 자까지 관리비를 납부할 의무가 있고, 이전 구분소유자들이 공용부분 관리비를 체납했다면 모두 중첩적으로 인수하게 되므로, 관리비를 청구할 권리가 있는자는 신탁회사 등을 상대로 공용부분 체납관리비납부를 청구할 수 있게 됩니다.

따라서 집합건물의 관리비에 대해서 분쟁이 있는 경우라면 유리한 법률, 판례를 꼼꼼하게 찾아보고 검토해서 적극적인 주장을 펼치는게 중요합니다. 

【판결요지】

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.

【참조조문】

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조, 민법 제454조, 신탁법 제2조, 부동산등기법 제81조 제1항, 제3항

부동산을 신탁한 후 신탁계약 등에서 정한 처분 사유가 발생하는 경우에, 신탁 부동산을 처분하는 원칙적인 방법은 공개경쟁입찰방식의 매각절차(공매)입니다. 대부분의 신탁계약에서 신탁재산의 처분 방법은 공매절차에 의한다고 정하고 있죠. 그리고 공매절차에서 계속 유찰되는 등으로 조건이 충족되면 일정한 가격 제한을 두고 수의계약을 체결할 수 있다고 정해둡니다. 

신탁재산을 처분해야 한다는 것은, 신탁으로 목적한 개발사업이나 위탁자의 채무불이행 등의 사유가 발생했다는 의미입니다.

따라서 위탁자가 부담하고 있는 각 채무를 어떻게 해결할 것인지, 달리 말하면 위탁자에 대한 채권자들의 권리는 어떻게 보호할 수 있는지가 항상 문제됩니다.

결국 위탁자의 자력이 악화되어 사실상 위탁자한테서 돈을 받을 수 없는 상황에서, 위탁자의 유일한 재산은 신탁된 재산만 있는 경우가 태반인데 신탁등기가 경료된 상황에서는 예외적인 경우에 해당하지 않는 한 신탁된 재산에 강제집행을 할 수 없고, 급기야 그 신탁재산이 처분되는 경우에 위탁자가 신탁재산으로 책임져야할 의무를 부담하는 채권자들에 대해서 공매절차의 매수인은 그 의무를 부담해야할 책임이 있는지가 문제되는 것입니다. 

즉, 신탁재산과 관련하여 위탁자가 의무를 부담하는 경우에, 그 의무를 공매나 수의계약의 매수인(낙찰인)이 승계하는지의 문제입니다. 

최근에 신탁재산이 체육필수시설에 해당하여 체육시설의 설치·이용에 관한 법률이 적용되는 사안에서, 대법원이 공매절차의 매수인(수의계약의 매수인도 마찬가지)이 기존 체육시설업자(기존 위탁자)가 회원들한테 부담하는 입회보증금반환의무를 승계한다는 전원합의체 판결이 있었습니다(대법원 2018. 10. 18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결).

이 판례는 골프장을 건설하여 운영하는 사업을 진행하는 과정에서 금융기관들에 대한 대출금채무를 담보하기 위하여 담보신탁계약을 체결하였다가 위탁자가 대출금채무의 이행을 지체하자 신탁부동산에 관한 공매 절차가 진행된 사안인데, 골프장 회원들의 입회금반환채무를 골프장을 공매 절차에서 인수한 자가 부담할 책임이 있다고 판단한 것입니다.

따라서 골프장이 아닌 다른 부동산을 신탁한 경우에도 같은 논리의 판례가 나오기 전까지는 위 전원합의체 판례의 논리가 그대로 적용될 수 있을지 의문이 있지만, 부동산 위탁자에 대하여 신탁재산과 관련하여 사법상 권리가 있는 자는 공매 또는 수의계약 절차에서 신탁재산을 인수한 자(낙찰자)한테 권리를 행사할 방법이 있는지 꼼꼼하게 검토해볼 필요가 있습니다. 

대법원 2018. 10. 18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결(입회보증금반환등]

[판시사항] 

체육필수시설에 관하여 담보신탁계약이 체결되었다가 그 계약에서 정한 공개경쟁입찰방식으 매각절차나 수의계약으로 위 시설이 일괄하여 이전되는 경우, 인수인이 체육시설업자와 회원 간에 약정한 사항을 포함하여 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계하는지 여부(적극)