[신탁과 대지사용권] 대지사용권이 소멸하는 경우 부당이득반환청구 가능한지

신축 중이거나 완공된 집합건물의 전유부분 일부나 그 부지를 매수하거나, 수탁받거나, 공매, 경매로 취득한 경우에 구분소유권에 따른 전유부분에 대한 대지사용권이 없어서 집합건물의 원시취득자로부터 차임상당의 부당이득반환청구 소송을 당할 수 있습니다.

 

 

실제 사례를 보면,

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1) 갑 건설사가 아파트를 신축하면서 주택사업공제조합과 주택분양보증계약을 체결하면서 분양보증의 이행을 목적으로 아파트 대지 등을 주택사업공제조합에 신탁하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결하였는데,

 

2) 갑 건설사가 부도가 나서 을 건설사가 이를 승계하였으나, 을 건설사도 부도를 내면서 주택사업공제조합을 승계한 대한주택보증 주식회사가 주택분양보증계약에 따라 아파트를 직접 완공하고 소유권보존등기를 마쳤습니다.

 

3) 그런데 을 건설사가 부도 후에 을 건설사가 아파트 부지 중 일부 토지 지상에 신축하고 있던 상가에 관하여 가압류등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권보존등기가 을 건설사 앞으로 마쳐졌고, 채무자 을 건설사, 근저당권자 주식회사 한국주택은행인 근저당권설정등기도 마쳐졌습니다. 

 

4) 그 후 이 사건 피고들이 상가의 근저당권의 실행으로 인한 임의경매 또는 그 이후의 매매를 통하여 상가의 각 전유부분을 취득하여, 피고들은 이 사건 상가의 소유자이거나 소유자였던 사람들입니다. 

 

5) 이 사건의 경우 원고인 주택도시보증공사(변경 전: 대한주택보증 주식회사)가 피고들을 상대로 상가의 부지인 토지에 관한 차임 상당의 부당이득반환청구를 한 사안입니다. 

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위 사건에서 2심은 피고들의 상가 부지에 대한 대지사용권을 인정하여 원고 청구를 기각하였으나, 대법원은 달리 판단했습니다. 

 

 

대법원의 판결이유를 살펴보면,

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1) 이 사건 상가에 관하여 을 건설사 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌을때 을 건설사의 구분소유권이 성립하였고, 을 건설사가 갑 건설사로부터 승계한 신탁계약에 따라 상가의 부지에 해당하는 토지를 사용할 권리를 보유하고 있었으므로 을 건설사한테 대지사용권이 성립하였다고 볼 여지가 있지만,

 

2) 주택분양보증계약 및 신탁계약의 내용을 종합해 보면, 수탁자의 위탁자에 대한 사업 중지 요구가 있으면 위탁자의 신탁부동산에 대한 사용권은 소멸한다고 보는 것이 타당하므로,

 

3) 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 이 사건 상가의 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다고 판단한 것 입니다. 

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즉, 이 사건에서 을 건설사도 부도가 나서 주택사업공제조합을 승계한 이 사건 원고인 대한주택보증 주식회사가 아파트를 직접 완공하고 소유권보존등기를 마쳤다면, 원고가 이 사건 아파트 공사를 인수하여 진행할 무렵에는 을 건설사의 신탁부동산에 대한 사용권도 소멸하였다고 볼 여지가 있다는 것입니다. 

 

 

따라서 을 건설사가 이 사건 아파트 부지 중 일부인 이 사건 토지 지상에 상가를 신축하였고, 그 상가에 관하여 을 건설사 앞으로 소유권보존등기가 마쳐지고, 근저당권설정등기까지 마쳐진 후, 근저당권 실행으로 인한 임의경매에서 상가의 소유권을 취득하였거나 그 후 매매에 의하여 상가의 소유권을 취득한 피고들은 상가의 부지에 해당하는 토지에 대해서는 대지사용권이 소멸되었다고 볼 수 있다는 것입니다. 

 

 

피고들 입장에서는 경매나 매매를 통해 상가를 정당하게 취득했고, 상가의 부지에 해당하는 토지사용권도 당연히 존재한다고 판단하고 소유권을 취득했을텐데, 알고봤더니 토지사용권이 소멸되어 사후에 토지의 차임상당의 부당이득반환청구를 당하게 된 것입니다. 

 

 

이 사건처럼, 신축 중인 건물이나 그 부지를 경매, 매매를 통해 취득하거나 담보로 제공받는 경우에, 대지사용권이 존재하는지 여부를 꼼꼼하게 검토할 필요가 있습니다. 자칫 토지사용권이 인정되지 않아 차임상당의 부당이득반환의무를 당할 수 있기 때문입니다.

 

 

결국, 건설사가 집합건물의 신축을 신탁을 통해 진행하는 경우에, 건설사의 부도 등의 위험으로 위탁자가 교체되는 상황에서 대지사용권이 계속 존속하느냐 여부가 문제된다고 할 수 있습니다.

 

 

건설사 등 위탁자가 부도 등에 의하여 교체되는 경우, 즉 사업시행자가 교체되는 경우는 실무에서 빈번하게 발생하는 일이므로, 신탁을 통한 건물 신축에서는 당사자가 변경되는 각 단계마다 신탁계약과 관련 계약을 검토해서 권리의무 관계가 어떻게 변경되는지 살펴보는 것이 사후에 뜻밖의 소송을 당하거나 오히려 내 권리가 침해되었다면 소송을 통해 권리를 구제하는 방법입니다. 

 

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* 대법원 2017. 12. 5. 선고 2014다227492 판결 [사용료] [공2018상,32]

 

판결요지
[1] 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 그러나 대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.

[2] 주택사업공제조합이 갑 주식회사가 신축하는 아파트에 관하여 주택분양보증계약을 체결하면서 분양보증의 이행을 목적으로 아파트 대지 등을 주택사업공제조합에 신탁하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결하였고, 갑 회사의 부도로 을 주식회사가 이를 승계하였으나, 을 회사도 부도를 내면서 주택사업공제조합을 승계한 대한주택보증 주식회사가 주택분양보증계약에 따라 아파트를 직접 완공하고 소유권보존등기를 마쳤는데, 을 회사의 부도 후 을 회사가 아파트 부지 중 일부 토지 지상에 신축하고 있던 상가에 관하여 가압류등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권보존등기가 을 회사 앞으로 마쳐졌고, 그 후 병 등이 상가의 각 전유부분을 취득한 사안에서, 상가에 관하여 을 회사 앞으로 소유권보존등기가 마쳐진 무렵 신축자인 을 회사의 구분소유권이 성립하였고, 신탁계약에 따라 을 회사가 토지를 사용할 권리를 보유하고 있었으므로 대지사용권도 성립하였다고 볼 수 있으나, 위 주택분양보증계약 및 신탁계약의 내용을 종합하여 보면, 수탁자가 위탁자의 부도 등으로 분양계약서에 의한 계약이행이 불가능하다고 인정하는 경우에는 시행 중인 사업의 중지를 요구할 수 있고, 위탁자는 이에 응하여야 하므로, 수탁자의 사업 중지 요구가 있으면 위탁자의 신탁부동산에 대한 사용권은 소멸한다고 봄이 타당하고, 이처럼 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 상가의 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없는데, 대한주택보증 주식회사가 아파트 공사를 인수하여 진행할 무렵 위탁자인 을 회사에 대하여 사업 중지 요구를 하여 을 회사의 신탁부동산에 대한 사용권도 소멸하였다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.