[신탁과 수분양자 보호] 수분양자들의 분양대금채권 보호방안

신탁을 통해 신축될 건축물의 수분양자들은 일반적으로 위탁자(시행사)와 분양계약을 체결하고, 분양대금은 위탁자와 신탁계약을 체결한 수탁자(신탁회사) 명의의 분양대금계좌로 입금합니다. 위탁자와 신탁사는 분양관리신탁계약과 자금관리대리사무계약을 체결하기 때문에 계약상 구조가 이렇게 되는 것입니다.

 

 

이런 상황에서, 건축물 개발 과정에 문제가 생겨서 수분양자들이 분양계약을 해제하려고 할 때 문제가 될 수 있습니다.

 

 

1) 먼저 분양계약상 해지사유가 인정되는지가 중요합니다.

분양계약상 해지사유가 인정되지 않으면 해지 자체를 할 수 없는데, 보통 준공기간을 심각하게 도과하거나, 분양계약상 시행사의 주요 채무를 불이행하거나(주차장, 창고 등 약정된 시설 미설치 등), 분양광고에서 주장한 도로나 시설들의 미입점으로 분양광고에 기망이 있었다는 이유 등이 해지 사유로 자주 문제가 됩니다. 물론 이런 사유가 있다고 해서 분양계약의 해지가 바로 인정되는 것은 아니고, 역시 해지를 인정할 정도로 중대한지 따져봐야 합니다.

 

 

2) 분양계약 해지가 인정되는 경우, 수분양자들이 이미 납입한 분양대금을 반환할 의무는 누구에게 있을까요.

해지 사유가 문제될 정도면 위탁자(시행사)는 대부분 자력이 없는 경우가 많습니다. 시행사가 자력이 없기 때문에 건축물 신축이 원활하게 진행되지 않은 것이죠.

 

 

그래서 수분양자들은 분양대금이 입금된 계좌의 명의자인 신탁사를 분양대금반환청구의 상대방으로 넣게 됩니다. 현실적으로 분양대금을 보관하고 있고, 신탁사가 자력이 있기 때문입니다. 

 

 

판례의 입장은 상반된 판례들이 존재하지만, 현재 판례의 주류 태도는 신탁사의 수분양자에 대한 분양대금반환의무를 부정하는 입장으로 보입니다(2013다55447 등).

 

판례는 수분양자-분양자(위탁자, 시행사)-수탁자 간의 이른바 '단추급부'가 이루어진 것으로 판단하여, 수탁자가 분양대금을 수령한 것은 위탁자와의 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따른 변제로서 정당하게 수령하였으므로 수분양자들과의 관계에서 부당이득이 아니라는 취지입니다.

 

판례마다 각 사실관계들이 조금씩 다르므로 위 판례들의 태도를 보고 수분양자들의 수탁자에 대한 분양대금반환청구는 절대 안된다고 단정할 필요는 없으나, 현재까지 수탁자의 분양대금반환의무를 인정받는 것이 쉽다고 할 수는 없습니다.

 

 

3) 이 상황에서 수분양자들은 분양대금을 반환받거나 건축물을 완공하여 애초 분양계약의 목적대로 권리를 보호받는 현실적인 방안을 모색해야 합니다.

 

수분양자들은 분양계약서를 검토하여 자금집행의 요건들을 확인한 후 분양자(위탁자, 시행사)를 대위하여, 분양자의 수탁자에 대한 자금인출 요청권, 대출금융기관들에 대한 자금인출 동의요청권을 함께 행사하여 권리를 보호받는 길을 강구해볼 수 있습니다.