고봉주 변호사

차입형 토지신탁으로 개발 사업을 하기 위해서는 먼저 사업부지를 취득해야 합니다.

개발사업에 필요한 총 사업비용은 크게 토지비용, 공사비용, 기타 비용으로 구분되는데, 사업부지가 되는 토지를 확보하는 비용이 사업의 시작이 되는 셈이죠. 

전체 사업비용 = 토지비용 + 공사비용 + 기타사업비용

차입형 토지신탁으로 진행하기 위해 위탁자가 충족해야 하는 사업부지의 요건을 살펴보겠습니다. 

1. 사유지 및 국·공유지 공통 요건

가. 원칙

위탁자가 신탁계약을 체결하기 전에 토지 소유권을 전부 취득할 것이 요건입니다. 

그러나 위탁자가 토지 소유권을 전부 취득할 정도로 자력이 있는 경우가 드물기 때문에 예외 요건을 인정하고 있습니다.

나. 예외 요건 

• 신탁사무를 원인으로 하는 신탁자금을 지급하기 전까지(신탁회사의 차입 전까지) 개별공시지가의 몇 배에 해당하는 금액 또는 토지의 평균매입가격의 몇 배에 해당하는 금액 중 높(낮)은 금액 상당의 신탁재산을 예치하거나 동 금액 이상의 계약이행보증서를 제출할 것

• 위탁자는 토지 매입일정에 대한 서면확약서를 제출할 것

• 위탁자가 사용승인(준공) 예정일의 수개월 전까지 매입하지 못한 토지의 취득을 완료해야 함을 사업약정서와 신탁계약서에 모두 반영할 것

위 요건은 선택적인 게 아니고 전부 충족해야 합니다.

사유지와 국·공유지 모두 요건이 동일하고, 국공유지의 경우에는 충족 기준이 완화되어 있습니다. 

기준 예시

◈ 이행보증금액의 기준

• 사유지: 개별공시지가의 500% 또는 토지 평균매입가격의 200% 중 낮(높)은 금액 
• 국·공유지: 개별공시지가의 300% 또는 토지 평균매입가격의 150% 중 낮(높)은 금액

◈ 미매입부지 취득 시기 기한

• 사유지: 사용승인(준공) 예정일의 12개월 이전까지
• 국·공유지: 사용승인(준공) 예정일의 6개월 이전까지

2. 사유지 특유 요건

사유지의 경우에는 위탁자가 다음 요건을 충족하면 사업부지 요건을 충족한 것으로 인정합니다.

• 택지개발지구, 도시개발구역 및 정비구역 내에서 개발사업을 하는 경우에는 권리의무승계 또는 매각원부상에 신탁회사 명의로 변경할 것

3. 국·공유지 특유 요건

국공유지의 경우에는 위탁자가 다음 요건을 충족하면 사업부지 요건을 충족한 것으로 인정합니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 해당 사업상 도로, 하천 등의 기부채납으로 대토 가능한 국공유지를 위탁자가 사용승인(준공) 전까지 취득을 완료해야 함
• 위탁자의 위 의무를 사업약정서와 신탁계약서에 모두 반영할 것

4. 사업부지 토지의 소유권 취득 이후에 가능한 것

위탁자가 사업부지가 되는 토지의 소유권을 전부 취득하거나 위 요건을 충족해서 취득한 것으로 인정되어야 다음 내용을 진행할 수 있습니다.

• 사업주체 변경
• 각종 용역업체선정(승계계약 포함) 및 계약
• 신탁사가 계약 당사자가 되거나 비용이 발생하는 각종 계약의 체결

차입형 토지신탁을 진행하기 위해서는 사업수지분석을 해야 합니다. 

사업수지분석을 위한 각 항목과 내용을 살펴보겠습니다. 

1. 자금조달 방법

차입형 토지신탁에서 자금의 조달은 원칙적으로 분양 및 임대수입에서 합니다.

그러나 분양률 등이 저조하여 자금조달이 원활하지 않고 부족한 경우에는 신탁회사 고유계정에서 자금을 차입합니다.

2. 수입 내역

사업의 수입 내역을 살펴보면 다음과 같습니다.

• 분양수입
• 임대수입
• 잉여자금 등의 운용이자
• 부가세환급금 
• 기타 수입

3. 지출 내역

사업의 지출 내역을 살펴보면 다음과 같습니다.

• 예상공사비
• 설계비 및 감리비
• 기타 부대공사비 ( ex. 예술장식품, 토목, 조경 및 인입공사비, 인입부담금)
• 각종 부담금 ( ex. 광역교통시설부담금, 학교용지부담금, 대체조림비, 대체농지조성비, 과밀부담금, 하수처리부담금 등)
• 제세공과금 ( ex. 취득세, 등록세 등)
• 분양비용 ( ex. 모델하우스 M/H 공사비, 광고비, 분양대행 수수료 등)
• 예비비 ( 통상 사업비의 1~3%)
• 금융비용 ( PF이자, 중도금대출이자, 고유계정 대여이자 등)
• 기타 사업의 인허가 조건사항 이행 관련 부담비 ( ex. 진입도로 개설비 등)

4. 주택의 경우 부가가치세 면제 범위

주택을 건축하는 경우에는, 주택법 제2조 6호에 따라 전용면적이 85㎡ 이하인 국민주택에 해당하면 국민주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서 부가가치세가 면제됩니다.

따라서 국민주택을 건축하는 경우에는 공사비 및 설계비에 대해서 부가가치세를 면제받을 수 있습니다.

하지만 감리비, 기타 판관비는 부가가치세 부과대상이므로 유의할 필요가 있습니다.

참고 조문

[조세특례제한법]

제106조(부가가치세의 면제 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)


[조세특례제한법 시행령]

제106조(부가가치세 면제 등)
④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다. 

1. 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 「건설산업기본법」ㆍ「전기공사업법」ㆍ「소방시설공사업법」ㆍ「정보통신공사업법」ㆍ「주택법」ㆍ「하수도법」 및 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 

다만, 「소방시설공사업법」에 따른 소방공사감리업은 제외한다.

3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 「건축사법」, 「전력기술관리법」, 「소방시설공사업법」, 「기술사법」 및 「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것


[주택법]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(호) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

1. 사업부지의 소유권 취득여부

위탁자가 사업부지의 소유권을 취득한 후 차입형 토지신탁을 하는 것이 원칙적인 모습이나, 사업부지의 소유권을 전부 취득하기 위해 토지비용을 전부 지급할 수 있을 정도의 자력이 없는 경우가 대부분입니다. 

그래서 토지매입 대금의 일부만 토지 소유자한테 지급한 상태에서 사업을 추진하는데, 현실에서는 토지매입 대금의 50% 이상을 지급한 상태도 많지 않습니다. 

토지매입 대금 중 미지급 대금은 대출을 통해서 확보해야 하는데, 신탁회사로부터 대출을 받는 것을 전제로 차입형 토지신탁 계약을 체결하는 방법은 불가능합니다. 따라서 나머지 토지매입 대금을 마련하기 위해서 PF를 활용하는 것이 실무이고, 항목을 바꿔서 살펴보겠습니다.

2. 사업부지에 설정된 제한물권 말소 여부

사업부지에 제한물권(지상권, 전세권, 지역권, 유치권, 저당권, 질권)이 설정된 경우가 있습니다.

이 중에서 주로 문제 되는 제한물권은, 저당권, 유치권, 전세권 등이 설정되어 있는 경우가 많죠. 

사업부지에 제한물권이 있으면 사업을 진행하는 중에 제한물권자(즉, 저당권자, 유치권자 등의 권리자)가 권리행사를 하여 법적분쟁에 휘말릴 수 있고, 분양에도 영향을 미칩니다. 아무래도 저당권이 설정된 사업부지라면 수분양자 입장에선 준공 후에 분양받은 물건에 대한 소유권을 이전받을 수 있을지 불안하여 분양을 꺼리게 되겠죠. 

따라서 신탁회사는 사업부지에 설정된 제한물권을 말소할 것을 요구하게 되고, 제한물권이 말소된 것을 전제로 사업구도를 협의합니다. 

그러므로 위탁자는 사업부지를 매입하면서 제한물권이 설정되어 있다면, 그것도 말소하는 방법을 같이 강구해야 하는 것이죠.

3. 사업부지에 대한 미지급 대금 마련 방법

위탁자가 사업부지에 대한 대금을 전부 지급할 자력이 없는 경우가 대부분이기 때문에, 나머지 미지급 대금에 대해서는 PF를 통해서 마련하는 것이 실무상 방법입니다.

PF(Project Financing)를 활용하는 방법은 신탁의 종류마다 다를 수 있습니다.

담보신탁에서는 돈을 빌려주는 금융기관인 대주단이 담보로 우선수익권을 취득하기 위해서, 대주단을 우선수익자로 지정하는 방법이 주로 사용됩니다.

그러나 차입형 토지신탁에서는 담보신탁과 마찬가지로 사업부지 대금을 대출해주는 금융기관(대주단)이 담보로 우선수익권을 취득하기도 하지만, 위탁자가 취득하는 수익권에 대해 대주단한테 질권을 설정해주는 방법도 가능합니다.

다만, 차입형 토지신탁에서는 어느 방법을 사용하든 사업수익을 최종적으로 정산할 때, 대주단의 우선수익권 또는 수익권에 대한 정산보다 신탁회사의 고유계정으로부터 차입한 대금을 우선 정산해야 합니다(신탁계약서에 정산 순서를 신탁회사한테 유리하게 규정하게 됩니다).

4. 시공사로부터의 대여 또는 지급보증 활용

개별 사업에 따라서는 사업부지 대금을 마련하기 위하여 시공사로부터 대여를 받거나, PF를 활용할 때 시공사가 지급보증을 하기도 합니다. 

이 경우에는 시공사로부터 자금을 조달하거나 시공사의 책임이 가중되는 결과, 공사비용이 과다해질 수 있고, 이것은 분양가를 높이는 결과를 초래하여 분양률을 떨어뜨릴 수 있습니다. 따라서 공사비용 및 분양가를 책정할 때 이 부분을 유념해야 하죠.

5. 양해각서(MOU) 체결 여부

양해각서의 체결은 법적인 구속력은 없기 때문에 필수가 아닙니다.

그러나 개별 사업에 따라서 사업성은 전반적으로 양호한 편인데, 사업부지에 대한 소유권을 확보하지 못하였거나, 인허가를 취득하지 못한 경우 등 사업추진에 있어서 제반조건의 선결적 충족이 필요한 경우가 있을 수 있습니다.

이 경우에는 양해각서를 활용하여, 사업부지에 대한 소유권 확보 완료, 인허가취득 완료 등 선결조건의 이행을 문서로 남겨두는 것이 필요합니다. 비록 양해각서가 법적인 구속력은 없어도 문서로써 사업에 참여하는 당사자 및 이해관계인들 간 각자의 권리 및 의무를 명확히 하여 두는 것이 필요하고 유용한 방법입니다.

차입형 토지신탁을 이용하는 경우 진행 절차를 한 번 살펴보려고 합니다.

토지를 매수한 개인 또는 회사(실무상 주식회사 또는 유한회사 형태가 많음)가 신탁회사와 차입형 토지신탁 계약을 체결하는 절차를 단계별로 알아보겠습니다.

각 단계별로 신탁회사가 진행하는 내용을 알면, 위탁자가 차입형 토지신탁을 하려면 어떤 조건이 필요한지, 어떤 것을 준비해야 하는지 예상할 수 있습니다.


1. 토지신탁 신청, 상담, 조사

위탁자가 신탁회사에 토지신탁을 문의하는 단계이지요.

신탁회사가 하는 업무는 다음과 같아요.

• 차입형 토지신탁을 체결할 수 있는지 개괄적 판단
• 사업구도 검토와 이해
• 공부 및 현장 조사
• 사업계획의 적정성 검토
• 필요한 자료: 사업계획서, 수지표, 시공사 재무제표 등

2. 신탁회사와 협의 단계

차입형 토지신탁을 하기로 결정하고, 중요한 내용에 대해 위탁자와 신탁회사가 협의를 하는 단계입니다.

신탁회사가 하는 업무와 필요한 자료는 다음과 같아요.

• 사업구도의 확정
• 신탁보수 협의
• 도급금액 및 지급방법에 대한 협의
• 필요한 자료: 신탁계약서(안), 도급계약서(안)

3. 신탁회사의 내부심의 단계

위탁자와 신탁회사가 계약의 중요 내용에 대해 협의를 한 이후 신탁회사가 이에 대해 내부심의를 하는 단계로, 수주 심의라고도 합니다. 신탁회사에서는 가장 중요한 단계에 해당하죠.

내부심의에 필요한 자료는 일반적으로 다음과 같아요.

• 수주심의위원회 부의 및 심의
• 필요한 자료: 수주심의위원회 부의(안), 신탁계약서(안), 도급계약서(안), 실시계획서(신탁사 내부 심의서)

신탁회사의 내부 수주심의를 통과하면, 드디어 신탁계약을 체결하는 단계입니다.
법률효과를 가져오는 법률행위를 사실상 처음 하는 단계로 위탁자한테 매우 중요합니다.

4. 신탁계약 체결 단계

신탁회사 내부 수주심의를 통과한 경우입니다. 수주심의를 통과해야 신탁계약을 체결할 수 있지요. 위탁자 입장에서는 실제 계약서에 날인을 하기 때문에 가장 중요한 단계라고 할 수 있습니다.

이 단계에서 진행되는 업무와 필요한 자료는 다음과 같아요.

• 계약체결: 신탁계약, 도급계약
• 신탁등기 경료
• 신탁회사한테 신탁보수 지급
• 신탁회사한테 요청해서 수익권증서 발급받음
• 경우에 따라 수익권을 담보로 대출을 받기 위하여 대주단에 질권을 설정해주기도 함
• 필요한 자료: 신탁계약서, 도급계약서, 신탁등기를 위해 필요한 서류, 사업 계산서, 수익권증서, 수익권질권 설정계약서

위 단계에서 진행되는 업무를 보면, 신탁계약을 체결하면서 도급계약도 같이 체결하는게 일반적이고, 신탁계약을 체결해 본 경험이 있으면 신탁계약서가 얼마나 두꺼운지 아실 겁니다.

특히 차입형토지신탁은 제가 이전 포스팅에서 설명드렸듯이, 신탁사가 사업비 조달책임을 지고 있기 때문에 신탁사가 자신의 권리를 보장하고 책임을 제한하기 위한 면책조항 등을 엄청나게 특약계약서에 넣습니다.


https://kobongjootrust.tistory.com/409

그래서 차입형 토지신탁계약서는 특히 분량이 많아요. 솔직히 현장에서 위탁자 회사가 그러한 내용을 꼼꼼히 읽고 계약을 체결하지도 않지만, 미리 내용을 파악한다고 한들 계약 내용에 대한 교섭권을 가지기도 어렵다는 현실을 모르지는 않습니다.

그러나 적어도 어떤 불리한 내용이 있는지 정도는 파악하고, 독소 조항에 가까운 계약 조항은 빼는 노력이 그래도 필요합니다.

여기까지 모두 진행되면 차입형 토지신탁 계약 체결은 완료가 되고, 그다음부터는 부동산을 열심히 건축해서 분양(또는 임대)률을 높이기 위해 힘써야 하는 단계입니다.

가장 중요한건 역시 공사가 지연되지 않고 계획된 일정대로 차질 없이 준공되어야 하는 점이죠. 공사가 지연되는 것이 개발사업의 가장 큰 리스크 중 하나입니다.

차입형 토지신탁계약을 체결한 후 진행되는 다음 단계는 이어서 다른 포스팅에서 계속 설명하겠습니다.

1. 차입형 토지신탁

차입형 토지신탁이란, 부동산신탁회사가 시행사가 되어 수탁받은 토지를 개발하면서, 개발에 필요한 공사대금 등의 사업비에 대하여 신탁회사가 조달의무를 부담하는 신탁 상품을 말합니다. 

신탁회사가 시행사가 된다는 의미는, 신탁회사가 사업주체에 해당하고 건축주가 된다는 의미죠. 

신탁회사가 사업비를 조달하는 방법을 살펴보면, 일반적으로 신탁회사가 채무자로서 직접 금융기관 등으로부터 대출을 통해 조달하기 때문에 신탁회사 입장에서는 차입금 부담에 대한 리스크가 높습니다.

그래서 신탁수수료도 가장 비싸게 받는 것이죠. 

2. 관리형 토지신탁

관리형 토지신탁이란 차입형과 마찬가지로 토지신탁 상품 중 하나인데, 신탁회사는 사업비에 대한 조달 책임을 부담하지 않고, 위탁자의 업무를 전부 또는 일부 수행하는 신탁 상품을 말합니다.

사업비 조달에 대한 책임이 직접적으로 위탁자 회사에 있기 때문에, 개발사업이 망하지 않고 끝까지 진행되기 위해서 시공사가 책임준공과 지급보증 등을 통해 위탁자 회사의 사업비 조달 책임에 협조하게 됩니다. 

따라서 관리형 토지신탁은 시공사의 신용도와 위탁자의 (사업비 조달)의무에 대해 위탁자가 이행하지 못하는 경우 시공사가 대신 이행한다는 이행확약이 중요하게 돼요. 그만큼 신탁회사의 책임은 경감되기 때문에 차입형 토지신탁에 비해서 신탁보수률은 당연히 낮습니다.

하지만 관리형 토지신탁도 토지신탁의 한 종류에 해당하기 때문에, 신탁회사가 사업주체에 해당하고, 시행사에 해당하는 구조가 많습니다. 

따라서 신탁회사는 사업주체로서 분양계약자(수분양자)에 대한 소유권 이전의무, 사용승인조건 이행 의무, 하자보수책임을 부담하게 됩니다. 

그럼 부동산개발사업의 사업비용의 내용과 조달방식을 검토하고,
차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁 중 어느 것을 체결하는 것이 유리한지 살펴보겠습니다.

3. 부동산 개발 사업의 사업비용과 조달방식 검토

● 전체 사업비용 = 토지비용 + 공사비용 + 기타 사업비용

● 사업비용 조달방식

○ PF 방식

위탁자가 금융기관 등으로부터 토지비용 및 사업비용의 일정 부분을 조달하는 방식 (위탁자의 담보권 설정)

○ 차입형신탁 방식

신탁회사가 토지비용을 제외한 공사비용 및 기타 사업비용을 조달하는 방식 (신탁회사가 채무자가 되는 의미)

4. 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁 중 어느 것이 유리한지 검토

위탁자 입장에서는 차입형 토지신탁은 사업비 조달을 포함한 개발사업에 관한 역할과 부담을 모두 신탁회사가 책임지게 되므로 차입형이 가장 편리하다고 생각할 수 있으나, 현실이 꼭 그렇지만은 않습니다.

세상에 공짜는 없는 법이죠. 

토지신탁 중에서 차입형으로 개발사업을 진행하는 이유를 살펴보면, 위탁자 회사(개인도 위탁자가 될 수 있지만 개발규모상 개인이 하는 것은 힘들고 거의 대부분 위탁자는 법인입니다)의 자력이 충분하지 않기 때문에 차입형을 하게 되는 것입니다. 

그래서 위탁자 회사는 차입형을 하는 신탁회사의 요구를 들어주지 않는 것이 사실상 불가능하고, 그렇게 해서 체결된 신탁계약서를 포함한 개발사업의 각종 계약서은 위탁자 회사한테 굉장히 불리한 내용으로 체결하게 됩니다. 

예를 들어, 신탁계약이 종료가 되었는지 여부도 신탁회사가 판단하고, 개발 사업과 관련된 거의 모든 사항을 신탁회사가 임의적으로 판단할 수 있게 계약서 상으로 보장을 하고 있어서, 사후에 법적 분쟁이 생기는 경우에 위탁자 회사는 계약서 상으로 이미 불리함을 안고 시작하는게 현실이죠. 

그렇더라도, 양 당사자가 정상적으로 체결한 계약이 약관규제법 등 위반으로 무효나 취소로 인정되기는 거의 불가능합니다. 소송을 통해서 계약의 효력을 무효 또는 취소시키는 것은 현실적으로 굉장히 어렵죠. 

결국, 위탁자의 자력 등에 따라 개별 사업마다 차입형이 유리한지 관리형이 유리한지 결정될 것이지만, 위탁자가 자력이 비교적 충분하다면 위탁자의 권리가 더 많이 보장되고 신탁보수도 낮은 관리형 토지신탁으로 진행하는 것이 위탁자 입장에서는 결과적으로 선택권이 넓습니다. 

중요한 점은, 어떤 계약으로 체결하더라도,
위탁자는 제발 계약서가 두껍고 내용이 많고 귀찮다고 신탁계약의 검토를 게을리 하면 안됩니다.
계약서의 내용이 너무 많아 힘들다면 최소한 기본계약은 검토를 못하더라도
특약(사항)계약만이라도 꼭 사전에 살펴서 불리한 내용은 빼는 것이 필요합니다.