고봉주 변호사

신탁등기의 대항력과 관련해서 실무상 가장 문제가 되는 것 중 하나가 바로 임대차보증금반환과 관리비 등 문제입니다.

건물이 신탁되었는데, 건물에 관한 신탁계약 체결 전 또는 후에 임대차가 설정되어 있거나 설정된 경우, 임대차보증금반환의무가 누구에게 있는지의 문제라고 할 수 있죠.

부동산이 신탁되는 경우 그 부동산에 임대차나 근저당권 등의 제한이 없는 경우가 오히려 드물기 때문에 이 문제는 부동산 신탁계약 설정시부터 종료시까지 항상 문제가 됩니다.

실무상, 

신탁계약 체결 전에 임대차계약이 설정되어 있는 경우에는 수탁자인 신탁회사가 임대인지위를 승계하지 않는다고 신탁계약에 명시하고, 

신탁기간 중에 임대차계약을 체결하는 경우에는 임차인으로부터 보증금반환채권 포기 특약을 받거나 임대차보증금반환채무는 위탁자의 부담이라는 것을 확인받는 등 여러가지 장치를 해둡니다.

 

 

 

그러나 신탁기간 중 임대차가 종료하는 경우 보증금을 누가 반환해야 하는지, 임차인과 위탁자 및 수탁자 사이에서는 항상 다툼이 있습니다.

 

 

이에 대한 판례의 입장은 일관되지 않습니다. 사안마다 임대차계약체결시기, 임차인과 위탁자 및 수탁자 사이의 계약내용, 신탁계약의 내용 등이 다르기 때문입니다. 

 

이와 관련된 판례의 내용을 정리해보겠습니다.

 

 

신탁회사가 신탁법에 따라 부동산을 신탁받아 소유권이전등기를 마친 경우, 신탁회사의 임대인지위승계는 인정됩니다. 

 

 

한편, 관리비납부의무가 위탁자에게 있다는 내용의 신탁등기가 있는 경우, 그 서면을 신탁원부라 하는데, 신탁법 제3조에 의하여 수탁자는 신탁원부의 내용을 제3자에게 대항할 수 있으므로 수탁자의 관리비납부의무는 인정되지 않는다고 하였습니다.

 

 

그리고 최근에 수탁자가 신탁원부의 대항력에 의하여 임차인의 보증금반환요구를 거절할 수 있다고 보는 것이 상당하나, 신탁계약이 유지되고 있는 경우에 위 규정만으로는 보증금반환주체가 오로지 위탁자에 한정된다고 할 수는 없다고 하여, 수탁자인 신탁회사의 임차보증금반환채무를 인정하기도 하였습니다.

 

 

결국, 신탁원부의 대항력과 임대차보증금반환 문제는 수탁자와 임차인의 이해가 대립하는 경우라고 할 수 있는데, 사안마다 신탁계약서 및 이해당사자들 사이의 약정 내용 등을 모두 검토하여 판단해야합니다. 

 

정치에 대한 관심이 그 어느 때보다 높습니다. 

우리는 책으로 배웠던 대의민주주의를 직접 경험하고 있는 시대에 살고 있습니다. 

우리가 뽑은 국회의원들을 통하여 민의를 반영하는 방법은 결국 입법을 통해서 입니다. 

더 이상 낯설지 않은 입법행위, 그 과정에 대해서 한 번 알아볼까요. 

입법과정을 정확하게 알고 있어야 국회의원들에 대한 감시기능도 강화됩니다.

《법률안 제개정절차》 

법률안발의:  의원10인이상, 정부, 위원회도 소관사항에 관해 법률안 제출가능

      ↓

본회의 보고: 폐회 또는 휴회 때 생략가능

      ↓ 

위원회 회부

      ↓

위원회 심사: 제안설명, 검토보고, 대체토론, 소위원회심사, 축조심사, 

               찬반토론, 표결  

      ↓

가결  /   폐기: 본회의 부의요구( 의원30인이상 요구 & 본회의에 보고된 날부터 

                   폐회 또는 휴회 중의 기간을 제외한 7일이내)

 ↓

체계·자구심사

 ↓

심사보고서 제출

 ↓ ↔전원위원회심사, 수정안 제출

본회의 심의: 전원위원장의 심사보고, 표결

 ↓

가결 / 부결

 ↓

정부이송: 이송된 날부터 15일이내 재의요구하면 본회의 부의되어 재적과반수출석 

            출석3분의2이상 

 ↓

공포: 대통령이 15일이내 공포, 공포한날부터 20일 경과하면 효력발생

신탁재산에 대해서는 강제집행 등을 할 수 없습니다. 부동산개발에 신탁을 이용하는 주된 이유이기도 합니다. 

그러나 신탁 전의 원인으로 발생한 권리나 신탁사무의 처리상 발생한 권리는 예외적으로 강제집행 등을 할 수 있습니다. 

   [신탁법]

제22조(강제집행 등의 금지)

① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.

③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.

조세는 법이 자주 개정되고, 내용도 복잡해서 항상 확인해야 하는 부분이라고 할 수 있습니다.

종래 신탁업은 부가가치세를 면세받았으나, 2015. 2. 3. 법개정으로 면세범위가 확 줄었습니다.  

현행법에서는 부동산담보신탁과 토지신탁(실무상 개발신탁이라고도 합니다)이 면세가 되고 다른 상품은 과세대상입니다. 

과세가 시행된지 2년이 넘었기 때문에 관련 업무를 하는 분들은 잘 아시는 내용이겠죠. 

 부동산신탁의 경우 면세되는 신탁상품의 종류가 줄어서 더욱 유의하시기 바랍니다.

사해행위소송에서 신탁등기가 있는 경우 이기는 것이 정말 쉽지 않습니다. 사해행위라고 인정받는 것도 정말 힘들지만, 아주 힘들게 사해행위를 인정받아도 신탁등기를 말소할 수 있는지는 또 다른 문제입니다.

사해행위는 채무자가 채권자를 해하는 것을 알면서 자신의 재산을 처분하는 것을 말하죠. 이와 마찬가지로 위탁자가 자신의 채권자를 해하는 것을 알면서도 신탁을 설정하면 사해신탁이라고 합니다.

A사는 갑에 대하여 약정금 채권이 있었는데 갑이 을에게 부동산을 매도하여 A사가 어렵게 위 부동산을 판 행위가 사해행위라는 것을 인정받았습니다. 원상회복으로 을명의의 등기가 말소되자, 갑이 다시 병에게 부동산을 팔고, 이 부동산은 정, 무를 거쳐 부동산신탁회사 앞으로 신탁등기가 설정되었습니다.

A사는 부동산신탁회사와 병, 무를 공동피고로 하여 소유권이전등기 말소를 청구했습니다.

1심과 2심에서 A사는 사해해위소송에서 이기고도 말소청구소송에서는 졌습니다.

패소의 주요 이유는 사해행위 취소의 효력은 채권자와 수익자의 관계에서 상대적으로 채무자와 수익자 사이의 법률행위를 무효로 하는데 그치고 채무자와 수익자 사이의 법률관계에는 영향을 미치지 않는다는 상대적 효력상 피고들에 대한 관계에서 부동산의 소유자가 을이라고 본 것입니다.

그러나 대법원에서 A사는 이겼고 원심판결은 파기환송되었습니다.

대법원은 사해행위가 인정되어 채무자인 갑명의로 등기가 회복되어도 A사와 수익자사이에서 갑의 책임재산으로 취급될 뿐, 갑이 소유자가 되는 것은 아니기때문에, 갑으로부터 부동산신탁회사까지 순차로 마쳐진 소유권이전등기 등은 모두 원인무효의 등기로서 말소되어야 한다고 본 것입니다.

그리고 A사는 등기의 말소를 청구할 수 있는 자에 해당한다고 본 것입니다.

A사의 경우 사해행위취소청구에서 이기고도 채무자의 부동산에 대해 강제집행하기 위하여 또 다른 사건에서 3심까지 다툰 것입니다. 이 사건은 사해행위 후에 소유권이전등기가 계속 설정되고 신탁등기도 설정되면서 사해행위의 효력이 미치는 범위와 관련하여 사건이 복잡해진 경우입니다.