고봉주 변호사

토지신탁이란  부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다. 

토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다. 

차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다. 

그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다. 

관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉,  부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다. 

차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질여부에 따라 사업약정 체결여부도 다릅니다. 

관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.

그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.

부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다. 

부동산개발이란 일반적으로 토지나 건물 등 부동산을 개발하는 것을 의미합니다. 

부동산개발사업은 다양한 당사자와 이해관계자가 존재합니다. 일반적으로 토지주, 시행사, 시공사(하수급업체), 대주, 신탁회사, 자산운용회사, 자산관리회사, 투자자, 수분양자 등이 있는데, 사업의 구조와 유형에 따라 당사자와 이해관계자는 달라집니다. 

예를 들어 민관합동개발의 경우 공공기관이 당사자에 포함되는 등 일률적으로 말하기는 어렵습니다. 당사자와 이해관계자가 다양한 만큼 부동산 개발을 하기 위하여 작성하는 약정들도 종류가 무척 다양합니다. 

일반적으로 부동산개발사업에서 체결하게 되는 약정들에 관하여 살펴보겠습니다.

1. 사업약정서가 있는데, 공동사업약정서, 공동사업협약서 등 이름은 다양하게 사용할 수 있습니다. 일반적으로 부동산개발 사업의 모든 당사자가 참여하는 약정으로 당사자들의 기본적인 권리 의무를 정하고 사업의 전체적인 틀을 마련한다고 생각하면 됩니다.

2. 주주간계약서(Joint Venture Agreement)는 SPC, PFV를 설립하는 경우 등 주주로 참여하는 당사자들간 투자 및 지분비율, 경영 및 수익 배분에 관한 내용을 약정하는 계약서입니다.

3. 대출약정서는 부동산개발 사업에 필요한 자금을 조달하기 위한 핵심 계약으로, 일반적으로 대출기한, 이자, 담보, 대출금의 사용, 기한이익 상실사유, 대출금 상환 등에 관한 자세한 내용을 약정합니다. 대출 약정과 함께 담보에 관한 내용도 약정하게 됩니다.

4. 공사도급계약서는 부동산개발을 하기 위해서는 필수적으로 체결해야 하는 약정입니다. 보통 가도급계약과 본공사도급계약으로 나누어서 체결하는 경우가 많고, 가도급계약단계에서는 공사기간, 착공일 등이 규정되고 본계약에서 공사와 관련된 자세한 내용을 규정합니다.

5. 신탁계약서는 부동산신탁회사에 체결하는 계약인데, 어떤 신탁계약을 체결하는지에 따라 신탁계약의 내용은 달라집니다. 그러나 일반적으로 시행사가 위탁자가 되어 신탁회사에 신탁을 설정하고, 대주가 1순위 우선수익자, 시공사가 2순위 우선수익자가 되는 구조가 일반적입니다.

6. 분양계약서는 대다수의 부동산개발사업에서 결국 최종 수익을 창출하기 위해서는 체결해야하는 약정서입니다. 분양을 받는 수분양자와 분양자의 지위를 가지는 시행사 또는 신탁회사가 체결 당사자가 되는 경우가 일반적입니다. 부동산개발 사업에서 법이 가장 두텁게 보호를 하고자 하는 대상은 수분양자라고 할 수 있습니다.

이 외에도 조경을 위한 계약, 분양을 위한 홍보계약 등 부동산개발 사업을 처음부터 끝까지 마무리하는 데에는 많은 이해관계자와 관련 계약을 체결하게 됩니다.

계약서는 계약서에 날인하는 사람이 누군인지가 가장 중요합니다. 계약서에 날인한 사람만 계약 당사자이고 당사자에 대해서만 계약에 따라 권리와 의무가 발생하고 주장할 수 있기 때문입니다. 

부동산개발 사업뿐 아니라 계약서 작성은 어떤 사업이든 가장 중요하지만, 부동산개발 사업은 그 규모가 크고 이해관계자가 많기 때문에 약정을 잘 하는 것이 정말 중요합니다. 사전에 분쟁을 방지하고, 만약 분쟁이 발생한다면 사후에 나의 권리를 보호하기 위해서는  계약서에 날인하기 전에 나의 권리 의무가 무엇이고 상대방이 누구인지 확인하고 불리한 것은 수정하는 등 검토하는 과정이 꼭 필요합니다.