고봉주 변호사

분양관리신탁계약은 신탁상품 중 한 종류에 해당합니다. 

'건축물의 분양에 관한 법률'에 따라 상가, 일정규모 이상(30실 이상)의 오피스텔,  바닥면적 3천제곱미터 이상의 건축물 등의 개발에서 사용승인 전에 분양하는 이른바 사전분양을 하려는 경우에, 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 필수적으로 체결해야 하는데, 이 때 체결하는 신탁계약이 분양관리신탁계약이고 일반적으로 대리사무계약을 함께 체결합니다.

◆ 분양관리신탁계약에는 건분법 시행령에 따라 다음이 내용이 포함되어야 합니다.

- 토지와 건물의 소유권관리에 관한 사항

- 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항

- 신탁정산시 분양대금을 최우선으로 정산해야 한다는 사항

◆ 대리사무계약에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.

- 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항

- 분양자는 분양수입금 총액을 신탁업자에게 양도해야 한다는 사항

- 분양대금은 분양사업과 관련된 용도(에: 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비, 부대사업비 등)에만 사용할 수 있다는 사항

- 그 밖에 신탁계약의 목적을 달성하기 위하여 국토교통부령으로 정하는 사항

◆ 분양관리신탁계약을 체결한 신탁업자는,

- 양도받은 분양수입금을 별도의 독립된 계정으로 회계처리해야 함

- 분양수입금을 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적으로만 사용할 수 있음

- 분양업무(수분양자로부터의 입출금, 분양계약의 해제, 주소관리 등)를 수행하는 경우에는 관리내용을 전산관리하분양개시일부터 6개월마다 분양자에게 통지해야 함

분양관리신탁계약 및 대리사무계약이나 분양관리신탁계약의 수탁자인 신탁업자가 위 법령에 따른 내용 반하거나 의무를 위반하여 분양계약을 체결한 수분양자가 손해를 입은 경우에는 그 의무위반 등을 다툴수 있는지 검토하는 것이 필요합니다. 

상가의 분양계약을 체결한 수분양자가 상가를 수산물유통센터로 사용하려고 하였으나 상가의 기본시설이 수산물유통센터로 사용할 수 있도록 제대로 되어 있지 않는 등의 이유로 분양계약을 해제하고 분양대금을 반환받을 수 있을까요?

이 사안에서 분양계약자는 분양사업자가 분양관리신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 부동산신탁사 명의의 분양대금계좌로 분양대금을 납부하였습니다. 

결론부터 말씀드리면 판례는 분양계약자가 신탁사를 상대로 분양대금의 반환을 구할 수 없다고 하였습니다(2013다55447). 

즉, '갑 주식회사가 을 등과 상가 분양계약을 체결할 당시 병 주식회사와 체결한 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따라 분양대금채권을 병 회사에 양도하였고, 을 등이 이를 승낙하여 분양대금을 전부 병 회사의 계좌로 납입하였는데, 그 후 을 등이 갑 회사와 병 회사를 상대로 분양계약 해제로 인한 원상회복 또는 분양계약 취소로 인한 부당이득반환으로 을 등이 납부한 분양대금 등의 지급을 구한 사안에서, 을 등이 병 회사를 상대로 원상회복청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다' 고 판시한 것입니다.

그러나, 원심은 대법원과 판단을 달리하여 분양계약이 취소되어 소급적으로 무효가 된 경우 신탁사에 이행한 급부는 법률상 원인이 없게 되었다는 이유로 신탁사는 신탁재산의 한도 내에서만 수분양자들에게 분양대금을 반환할 책임이 있다는 취지로 판단하였습니다. 

또한 원심에서는 상가에 적합한 기본시설 미비 등을 분양사업자의 부수적채무에 불과하다고 보았으나, 대법원에서는 주된 채무라고 볼 수 있는 여지를 남겨두어 분양계약자가 다툴 수 있는 가능성이 존재합니다. 

그리고 분양사업자의 위와 같은 의무위반에 대하여 수탁자인 신탁회사의 선관주의의무위반도 인정할 수 있는 여지를 남겨두어 수분양자는 분양자 뿐만 아니라 신탁사를 상대로도 손해배상청구를 할 수 있는 가능성이 존재합니다. 

분양계약을 체결하는 경우, 분양대상물의 권리하자부터 물리적인 하자까지 수많은 분쟁이 발생할 수 있는데 수분양자 입장에서 누구를 상대로 어떠한 청구를 해야 하는지에 관하여, 사건에 대한 정확한 검토를 통해서만 권리구제의 가능성이 높아지므로 꼼꼼한 검토가 필요합니다. 

주택분양신탁이란, 주택분양보증을 위해 시행사인 위탁자(사업주체)가 수익자 겸 수탁자인 분양보증회사에게 주택분양신탁계약을 원인으로 부동산의 소유권을 이전하는 것을 말합니다.

시행사인 위탁자가 부도가 나서 아파트 공사를 중단하자 분양계약자들이 분양계약을 해지하고 분양대금의 반환을 요구하는 경우가 많습니다. 

그러면 수탁자인 대한주택보증은 분양보증계약에 따라 수분양자들에게 분양대금을 반환해 주고, 위탁자는 대한주택보증에게 아파트 사업에 관한 일체의 권리를 양도하게 됩니다. 

이 경우 위탁자가 대한주택보증에게 신탁부동산의 권리를 양도한 것이 재화의 공급에 해당하는지 문제됩니다. 즉, 세무서가 위탁자에 대해 부가가치세를 부과할 수 있을까요.

판례는, 위탁자가 대한주택보증에 아파트의 사업부지 등을 신탁한 것은 주택분양신탁에 해당하고, 대한주택보증이 분양대금을 반환하였다는 사정만으로는 위탁자로부터 대한주택보증에게 신탁재산의 이전과 구별되는 별도의 재화의 공급이 존재한다고 볼 수 없다고 하였습니다.

그래서 위탁자가 기존에 국가에 대해 갖고 있는 조세환급채권에 따라 환급받은 돈을 처분한 것이, 국가의 위탁자에 대한 부가가치세채권을 해하는 사해행위가 되지 않는다고 판시하였습니다(2014다222787). 

즉,  위탁자가 대한주택보증회사에게 부동산의 권리양도를 한 것이 재화의 공급에 해당하지 않아 국가의 위탁자에 대한 부가가치세채권이 성립하지 않는다고 본 것입니다.

부가가치세부과처분을 받은 경우, 재화의 공급을 인정할 수 있는지 꼼꼼한 검토를 통해서 필요하다면 부가가치세부과처분취소소송을 해야 할 필요가 있습니다.