[사해신탁] 부동산담보신탁과 사해행위취소

사해신탁이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정하는 것을 말합니다. 신탁법 제8조에서 사해신탁에 관하여 규정하고 있습니다.

사해신탁은 민법상 채권자취소권의 대상인 사해행위의 한 종류에 해당하므로 민법상 사해행위취소에 관한 일반적인 법리가 사해신탁에도 적용됩니다.

사해신탁이 문제되는 경우를 살펴보면, 채무자인 위탁자가 부동산담보신탁을 설정한 경우가 있습니다.

채무자가 토지를 매수한 후, 계약금과 중도금은 지급하였으나, 잔금은 토지 위에 건물을 신축해서 분양한 후 분양대금으로 지급하겠다고 약정하는 경우가 흔합니다. 또는 계약금만 지급하고 중도금과 잔금은 건물을 신축하면서 지급하겠다고 약정하기도 합니다. 

토지 소유자 입장에서는 토지를 매도해야 하기 때문에 이런 제안을 거절하기가 쉽지 않습니다. 그러나 이런 사안에서 많은 경우, 건물 신축이 계획대로 잘 안되고 준공이 늦어지면서 건축 비용이 증가하거나, 준공 후 분양이 잘 안되서 잔금을 지급하지 못하는 경우가  흔합니다.

이 때 채무자가 부동산담보신탁을 설정하는 경우가 많습니다. 

이 경우에 채무자로부터 토지 잔금을 지급받지 못한 채권자가 부동산담보신탁이 사해신탁이라고 주장하면서 사해신탁취소청구를 하게 됩니다. 

이 때의 쟁점은 채무자가 설정한 부동산담보신탁의 사해성이 인정되느냐 여부입니다. 왜냐하면 채무자가 자력이 없는 상태에서 자신의 유일한 재산인 신탁부동산을 신탁회사에 신탁하면서 소유권을 넘겨주었기 때문입니다. 사해행위의 객관적 요건은 일응 인정되는 것입니다.

사해성이 인정되는지 여부는 결국 사안마다 따져보아야 합니다. 채무자의 부동산담보신탁설정행위가 채무자의 실질적인 책임재산의 감소를 초래하는지에 따라서 달라집니다.

다음으로 채무자가 부동산담보신탁을 설정한 후, 결국 분양이 잘 안되고 공매도 안되어서 할인분양 등으로 신탁부동산을 처분하는 경우에 이것이 사해행위에 해당하는지가 문제됩니다. 

이 경우에는 신탁부동산은 채무자로부터 신탁회사로 소유권이 이전되어서 애초에 채무자의 재산이 아니므로 과연 채무자의 적극재산이라고 볼 수 있는지, 그리고 채무자가 가지고 있는 수익권은 채무자의 책임재산으로 볼 수 있는 것인지 등이 쟁점이 됩니다(2016다20732 참고).

이것도 결국은 사안마다  채무자의 책임재산에 해당하는지 여부를 따져보아야 합니다.

실무상 사해신탁과 사해행위가 문제되는 경우는, 채무자가 돈을 받지 못한 경우입니다. 채무자가 돈을 받지 못하면 그 후 채권자의 재산처분행위가 사해신탁이나 사해행위는 아니었는지 검토하게 되는 것이죠. 그러나 사해신탁과 사해행위는 제척기간부터 채무자의 적극재산에 해당하는지, 사해성이 인정되는지 등 요건을 모두 검토해야 하고, 사실관계를 꼼꼼히 살펴보고 논리적으로 주장하는 것이 정말 필요한 소송입니다. 당사자가 혼자 검토하고 대응을 하다가 제척기간을 도과하거나 사해신탁이나 사해행위를 잘 못 지정해서 결국 나중에 돌이키는 것이 어려워지는 경우가 많다는 것을 주의해야 합니다.