임대차갱신요구권 요건/갱신요구권 거절방법/갱신거절 손해배상액

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 계약갱신요구권을 행사하기 위한 요건과 내용을 살펴볼게요.

1. 임차인의 갱신요구권 행사기간과 갱신되는 임대차기간

- 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구해야 하고, 갱신되는 임대차기간은 2년이에요.

- 그러나 임차인은 갱신되는 임대차기간 2년을 채우지 않아도 언제든지 임대인에게 임대차계약의 해지를 통지할 수 있고, 이 경우에 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약 해지의 효력이 발생해요. 

- 임차인의 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있어요. 

- 갱신되는 임대차계약의 내용은 동일한 조건이지만, 차임과 보증금은 일정 범위에서 증감할 수 있어요.

 

728x90

2. 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우

- 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반하면 갱신요구권을 행사할 수 없어요. 

- 임차인 의무의 현저한 위반이 무엇인지는 개별 사건마다 따져서 판단해요. 

- 2기의 차임액 연체의 의미는 월세를 두 번 합한 금액과 동일한 금액의 월세를 연체하면 갱신요구권을 행사할 수 없다는 뜻이에요. 예를 들어, 월세가 60만 원이라면, 처음에 한 번 60만 원 연체하고, 그 다음 달에는 월세를 이체하고, 세 번째에 60만 원을 또 연체하면, 총 연체한 차임액이 120만 원이 되어 이 경우에는 갱신요구권을 행사할 수 없다는 의미예요.


임대인은 임대차계약 갱신요구에 대하여 정당한 사유가 있는 경우에만 거절할 수 있는데, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유란 무엇인지 살펴볼게요.

1. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유

- 임차인의 2기 차임액에 해당하는 금액의 차임 연체
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해서 임대인이 임차인한테 상당한 보상을 한 경우
- 임차인이 임대인 동의없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
- 임차인이 주택의 전부나 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우
- 임차주택의 전부나 일부가 멸실돼서 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 주택의 전부나 대부분을 철거해서 재건축하려는 경우로서, 

1) 임대인이 임대차계약 체결시에 임차인한테 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지했거나

2) 건물의 노후 등으로 안전사고의 우려가 있거나

3) 법령에 따라 철거나 재건축이 이뤄지는 경우 
- 임대인(직계존비속 포함)이 주택에 직접 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

2. 임대인의 직접 거주를 사유로 임차인의 갱신요구를 거절하기 위한 요건

 - 임대인은 임차 주택에 직접 거주한다는 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 경우에는, 그 후 2년 동안 제3자한테 임대하면 안 되고, 만약 임대인이 직접 거주하지 않고 제3자한테 임대하면 임차인한테 손해배상을 해줘야 해요 

- 이 경우의 손해배상액의 산정방법은,

1) 갱신거절 당시 월차임(보증금 환산액 포함) 3개월분 금액

2) 제3자한테 임대한 환산월차임과 갱신거절 시 환산월차임간 차액의 2년분 금액

3) 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

 

위 중에서 큰 금액을 손해배상액으로 산정해요.

 

반응형

3. 임대인의 임차 주택에 직접 거주 사유를 입증하는 방법

- 임대인이 주택에 직접 거주하려고 한다는 점에 대해서 입증책임은 임대인한테 있어요. 

-임대인이 직접 거주를 입증하기 위해 필요하거나 고려되는 사정들의 예시

 

1) 임대인이 주거상황: 임대인한테 다른 주택이 있는지, 어디에 소재하는지 등
2) 임대인이나 그 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경: 자녀가 전학준비를 한 사실이 있는지 등
3) 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위: 자녀 학교, 직장, 부모의 통원 치료 등
4) 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정 
5) 임대인의 실제 거주의사와 배치·모순되는 언동의 유무와 이로 인한 임차인의 정당한 신뢰 훼손 여부
6) 임대인이 진짜 이사를 할 준비를 했는지 여부 

---

 

관련 판례

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
[건물인도]〈임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 후 그 주택의 인도를 구하는 사건〉

【판결요지】

[1] 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

[2] 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.