고봉주 변호사

상가의 분양계약을 체결한 수분양자가 상가를 수산물유통센터로 사용하려고 하였으나 상가의 기본시설이 수산물유통센터로 사용할 수 있도록 제대로 되어 있지 않는 등의 이유로 분양계약을 해제하고 분양대금을 반환받을 수 있을까요?

이 사안에서 분양계약자는 분양사업자가 분양관리신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 부동산신탁사 명의의 분양대금계좌로 분양대금을 납부하였습니다. 

결론부터 말씀드리면 판례는 분양계약자가 신탁사를 상대로 분양대금의 반환을 구할 수 없다고 하였습니다(2013다55447). 

즉, '갑 주식회사가 을 등과 상가 분양계약을 체결할 당시 병 주식회사와 체결한 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따라 분양대금채권을 병 회사에 양도하였고, 을 등이 이를 승낙하여 분양대금을 전부 병 회사의 계좌로 납입하였는데, 그 후 을 등이 갑 회사와 병 회사를 상대로 분양계약 해제로 인한 원상회복 또는 분양계약 취소로 인한 부당이득반환으로 을 등이 납부한 분양대금 등의 지급을 구한 사안에서, 을 등이 병 회사를 상대로 원상회복청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다' 고 판시한 것입니다.

그러나, 원심은 대법원과 판단을 달리하여 분양계약이 취소되어 소급적으로 무효가 된 경우 신탁사에 이행한 급부는 법률상 원인이 없게 되었다는 이유로 신탁사는 신탁재산의 한도 내에서만 수분양자들에게 분양대금을 반환할 책임이 있다는 취지로 판단하였습니다. 

또한 원심에서는 상가에 적합한 기본시설 미비 등을 분양사업자의 부수적채무에 불과하다고 보았으나, 대법원에서는 주된 채무라고 볼 수 있는 여지를 남겨두어 분양계약자가 다툴 수 있는 가능성이 존재합니다. 

그리고 분양사업자의 위와 같은 의무위반에 대하여 수탁자인 신탁회사의 선관주의의무위반도 인정할 수 있는 여지를 남겨두어 수분양자는 분양자 뿐만 아니라 신탁사를 상대로도 손해배상청구를 할 수 있는 가능성이 존재합니다. 

분양계약을 체결하는 경우, 분양대상물의 권리하자부터 물리적인 하자까지 수많은 분쟁이 발생할 수 있는데 수분양자 입장에서 누구를 상대로 어떠한 청구를 해야 하는지에 관하여, 사건에 대한 정확한 검토를 통해서만 권리구제의 가능성이 높아지므로 꼼꼼한 검토가 필요합니다.