부동산담보신탁의 효력을 부인할 수 있는 경우(소유권등기말소 및 이전 청구)

주택법상 건설된 주택 및 대지에 대하여는, 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일) 이후부터 입주가능일(입주예정자가 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날) 이후 60일까지의 기간 동안에는, 입주예정자의 동의 없이는 처분하거나 저당권 설정 등이 제한됩니다. 

그리고 동시에 사업주체는, 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 없이는 주택 및 대지를 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류/가압류/가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 부기등기도 해야 합니다. 

 

이 내용은 주택법 제61조에 규정되어 있는데, 주택법은 다른 법령도 비슷하지만, 특히 더 법조문을 이해하고 적용하는 게 쉽지 않습니다(한국 법령의 특징인데, 이해가 어려운 이유 중 하나가 다른 법령의 내용을 너무 많이 준용하기 때문에, 그 법령 하나하나 다 찾아가면서 읽어야 전체적으로 이해할 수 있게 되어 있죠). 

위 저당권설정 등의 제한 규정과 관련해서 실무상 중요한 내용은, 한마디로, 특정 기간 동안(승인신청일~입주예정일부터 60일까지)에는 입주예정자의 동의가 없다면, 저당권 등의 설정이 금지되고, 제한물권, 가압류 등이 금지된다는 내용을 부기등기 해야 한다는 이 부분입니다.

그리고 부기등기의 내용은 양도 금지, 제한물권 설정 금지, 압류/가압류/가처분 등의 금지된다고 규정되어 있지만, 담보신탁을 설정하는 것도 조문에는 명시되어 있지 않아도 금지대상에 해당한다고 볼 수 있다는 게 이 규정의 가장 중요한 내용입니다. 이 부분이 최신 판례에서 확인된 내용이고요(대법원 2024. 7. 25. 선고 2022다204333판결).

 

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위 사건은 구임대주택법이 적용되는 사안이지만, 핵심 쟁점은 같습니다. 즉, 입주예정자에 해당하는 임대주택의 임차인들의 동의 없이 임대사업자가 임대사업자의 지위를 양도하고, 그 임대사업자의 지위를 양도받은 양수인이 부동산신탁회사와 담보신탁계약을 체결한 사건입니다. 이에 따라 부동산신탁사 앞으로 신탁등기가 경료됨으로써 임차인들이 분양전환에 따라 소유권이전등기를 경료할 수 있는 권리가 침해된 것이죠. 

결과적으로, 임차인들이 다수 원고가 되어, 담보신탁계약상 우선수익자로 들어간 대주단, 부동산신탁회사, 임대사업자의 지위를 양수한 양수인 등을 상대로 소유권이전등기청구 등의 소송을 제기했습니다.

임차인들은 임대주택에 대해 분양전환에 따라 소유권을 경료할 권리가 있었고, 이것을 피보전권리로 부동산신탁회사 앞으로 경료된 신탁등기를 말소하고 임차인들 앞으로 소유권등기를 이전하라고 청구한 것인데, 이 부분이 인정된 것입니다.

 

즉, 결론에서 중요한 점은, 임대사업자가 부동산신탁회사와 체결한 담보신탁계약의 효력이 법상 명시적으로 규정되지 않았음에도 불구하고 부기등기의 내용을 고려할 때 담보신탁 설정도 제한물권 설정 등과 동일하다고 보아서 부기등기에 저촉되어 무효라고 본 것입니다.

위탁자가 부동산신탁회사와 체결한 신탁계약의 효력을 무효라고 판단받는 것은 극히 드문 일이고, 법률상 근거가 없는 경우에는 계약의 효력을 부인해 달라고 주장하는 것은 매우 어려운 주장입니다. 그럼에도 불구하고 이 사건에서 법률상 명시적 근거가 없으나, 부기등기의 취지를 고려해서, 담보신탁 설정도 부기등기의 내용에 해당한다고 보아 그 효력을 부인한 것이 이 판례의 중요한 판시라고 할 수 있습니다.

 

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<핵심 요약>

현실적으로는, 위탁자(사업주체, 임대사업자, 건설사업자 등)의 채권자가 이 판례를 적용해서 신탁회사 앞으로 경료된 신탁등기의 효력을 부인하고 그 신탁부동산의 소유권등기 등에 대해 권리를 주장/집행하는 것은 쉽지 않습니다.

그러나 주택법 등 관련 법령을 꼼꼼하게 검토하고 분석하면, 부기등기 의무 외에도 사업주체로서 금지되는 여러 의무가 있습니다. 전부 그 취지는 주택법상 분양받은자(공급받은자, 수분양자, 입주예정자 등 명칭을 불문하고 주택법상 주택의 소유권을 취득하려는 사람이 보호 대상이 되죠)를 보호하기 위한 것이고, 이 취지를 실현하기 위해서 여러 금지의무가 부과되어 있습니다.

따라서 사업주체 등의 채권자(투자자, 개별 계약의 채권자 등)는 궁극적으로 자신의 채권을 보전하기 위해 사업주체가 신탁등기로 넘긴 신탁부동산에 권리행사를 해야 한다면, 주택법 등 관련 법령의 분석을 통해 어떻게든 법리를 구성해서 신탁회사 등을 상대로 하는 법률적 청구를 구상해야 합니다. 그리고 그 법리 구성에 위 판례의 내용과 취지를 참고하면 도움이 됩니다.

 

구체적인 검토가 필요한 경우 아래 이메일로 관련 자료와 함께 문의 바랍니다. 

kobongjootrust@gmail.com 

 

 

아래는, 위 판례의 판결요지로, 법리 구성을 할 때 내용을 참고하면 도움을 받을 수 있습니다. 

【판결요지】

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조는 제1항에서 ‘임대사업자는 임차인이 동의하지 않는 한 임대주택에 관하여 분양전환 이전까지 담보물권 등을 설정하는 행위를 하여서는 아니 된다.’고 규정하고, 제2항에서 ‘임대사업자는 소유권보존등기신청과 동시에 제1항에 따른 임대주택에 관하여 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등을 할 수 없는 재산임을 부기등기 신청하여야 한다.’고 규정한다. 또한 제3항에서 ‘이미 소유권보존등기를 마친 후 임대 중인 임대주택의 임대사업자는 제2항과 동일한 내용의 등기를 신청하여야 한다.’고 규정하고, 제4항에서 ‘제2항에 따른 부기등기일 후에 해당 임대주택에 관하여 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등을 하면 그 효력이 없다.’고 규정한다. 이러한 규정의 취지는, 임차인이 장차 분양전환에 의하여 유효한 소유권을 취득할 수 있도록 임대사업자의 임대주택에 관한 저당권 설정 등 일정한 처분행위를 금지하되 이러한 처분 제한으로 말미암아 제3자가 불측의 손실을 입는 것을 방지하기 위하여 일정한 금지사항의 취지에 관한 부기등기를 하도록 하고, 이러한 부기등기 이후에는 임대주택에 관하여 처분금지의 대상이 되는 담보권 설정 등을 원인으로 한 등기 내지 압류·가압류·가처분 등의 효력을 부정함으로써 임대사업자의 채권자들에 우선하여 임차인을 보호하려는 데에 있다.

담보신탁은 위탁자가 금전채권을 담보하기 위하여 금전채권자를 우선수익자로, 위탁자를 수익자로 하여 위탁자 소유의 부동산을 신탁법에 따라 수탁자에게 이전하면서 채무불이행 시에는 신탁부동산을 처분하여 우선수익자의 채권 변제 등에 충당하고 나머지를 위탁자에게 반환하기로 하는 것을 내용으로 하는 신탁계약이다. 담보신탁의 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 이행하지 못하면 신탁기간 중이라도 우선수익자의 요청에 따라 신탁재산이 매각되고 그 대금이 우선수익자의 채권 변제에 충당되는 경우가 있다. 만약 임대사업자가 임대주택에 관하여 담보신탁을 설정하는 것을 허용하게 되면 임대사업자가 우선수익자에 대한 채무를 이행하지 않을 경우 임대주택이 처분됨에 따라 임차인이 장차 분양전환을 통하여 임대주택의 소유권을 유효하게 취득하는 것을 방해하는 결과를 가져오게 된다. 이는 임대사업자의 임대주택에 관한 제한물권 설정 등의 일정한 처분행위를 금지함으로써 임대사업자의 채권자로부터 임차인을 보호하려는 구 임대주택법 제18조의 취지에 반한다. 따라서 임대사업자의 담보신탁도 임대사업자의 제한물권 설정 등 처분행위 금지에 관한 부기등기 이후에 설정되었다면 제한물권 설정 등과 마찬가지로 그 효력이 없다고 보아야 한다.

(출처 : 대법원 2024. 7. 25. 선고 2022다204333 판결 | 사법정보공개포털 판례)

 

 

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