오피스텔 분양계약 해제 후 신탁회사에 위약금 청구하는 방법 (책임한정특약 극복 전략)

오피스텔 등 부동산개발사업을 진행하면서, 신탁회사와 분쟁이 생겼는데 신탁회사인 수탁자의 '고유재산'에 대해서도 책임을 물을 수 있는지 궁금하다면 이 글이 도움이 됩니다.

즉, 신탁회사와 체결한 계약서에 수탁자의 '책임한정특약' 조항이 있다면, 신탁사에 책임을 묻기 위해서는 무엇을 검토하고, 어떻게 주장을 해야 하는지에 대한 글입니다.

 

신축 오피스텔이나 부동산을 개발하는 경우에, 위탁자가 신탁회사와 부동산신탁 계약을 체결해서 진행하는 경우가 많습니다. 신탁회사와 신탁계약을 체결해야 PF가 용이하기 때문이죠. 

부동산신탁의 종류는 여러 가지가 있는데, 부동산개발 사업에서 신탁회사가 적극적으로 참여하고 역할을 하는 경우에는 대개 '관리형 토지신탁' 계약을 많이 체결하고(줄여서 '관토'라고 하죠), 그만큼 신탁회사한테 지급하는 신탁보수 금액도 커집니다.

엄밀하게 말하면, 관리형 토지신탁은 '토지신탁'의 두 가지 유형 중 하나인데, 관토는 신탁회사가 자신의 책임을 조금 더 경감시키기 위해서 고안한 유형이라고 할 수 있습니다. 

즉, 신탁회사가 시행사 등의 역할을 맡아 주도적으로 부동산개발 사업을 진행하고 그에 따라 부동산 담보신탁 등 다른 유형의 신탁보다 더 높은 신탁보수를 받지만, 부동산개발을 위해서 가장 중요한 사업 비용을 차입하는 책임은 신탁회사가 지지 않는 게 관리형 토지신탁이라고 보면 됩니다.

그러나 관토는 여타의 담보신탁, 관리신탁 등과 달리 신탁회사가 시행사 등의 역할을 맡아서 주도적인 역할을 하기 때문에 신탁회사의 책임이 가중될 가능성이 열려 있습니다.

그래서, 신탁회사가 생각해 낸 방법이 '책임한정특약' 조항입니다. 
계약서에 수탁자(신탁회사)는 책임을 지더라도 신탁재산의 범위 내에서만 진다는 게 책임한정특약 조항의 골자입니다. 

대개는 신탁계약 특약사항에 '특약'으로서 책임한정 조항을 넣지만, 꼭 신탁계약서가 아니라 공사도급계약서, 공급계약서, 분양계약서 등 계약 종류를 불문하고 신탁회사가 당사자가 되어 날인을 하는 계약에는 신탁회사의 리스크 경감을 위해서 '책임한정특약'을 넣습니다.

 

그렇다면 책임한정특약 효력을 배제할 수 있느냐? 

 

 

이게 문제가 되겠죠. 원칙적으로는 계약서에 들어간 '책임한정특약'은 효력이 있다는 게 판례의 태도입니다. 계약자유의 원칙상 당사자 간 합의로 들어간 조항의 효력을 함부로 배제할 수는 없습니다.

그러나, 현실적으로는 이 조항의 효력이 문제가 되는 경우란, 자신이 원고가 되어 신탁회사든 위탁자든 부동산개발 관련 당사자 등을 상대로 책임을 물어야 하는데, 위탁자나 신탁부동산(신탁재산)만으로는 그 책임을 다 보전받는 게 어려워서 궁극적으로는 신탁회사의 고유재산에서도 보전을 받아야 하는 상황이 대부분입니다.

그런데 신탁회사가 '책임한정특약' 조항을 근거로, 신탁재산 범위 내에서만 책임을 지겠다고 항변하는 것이죠. 이 항변을 깨뜨릴수 있느냐가 결국 법적분쟁의 핵심 쟁점이 됩니다.

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최근 대법원 판례(2026. 2. 26. 선고 2023다280945판결)은 이 쟁점과 관련이 있습니다. 구체적인 사실관계는 분양계약해제와 관련된 수분양자와 신탁회사 간 법적 다툼이었습니다.

 

핵심 쟁점은 신탁회사가 공급계약서(분양계약서)에 기재된 책임한정특약에도 불구하고 신탁재산의 범위를 벗어나서 수분양자에 대해서 책임을 지는지, 구체적으로는 위약금 지급의무를 부담하느냐였고,

결과적으로 '책임한정특약'이 명시적으로 존재했지만, 판례는 약관법을 근거로 책임한정특약 조항의 효력을 배제함으로써 신탁회사의 책임을 인정하는 취지의 판시를 했습니다.

 

 

 

 

<요약정리>

부동산 신탁회사와 각각 계약 당사자로서 어떤 종류든 계약을 체결하였는데, 추후 신탁회사를 상대로 손해배상, 계약금반환, 위약금 등의 청구를 하는 경우에 수탁자의 '책임한정특약'이 있으면 위 판례를 분석해서 적용하는 게 필요합니다.

'책임한정특약'이 있다고 해서 항상 신탁회사의 책임이 신탁재산 한도로 제한되는 것은 아니라는 게 위 판례의 핵심입니다. 즉, 특약 조항이 있다고 해서 신탁회사의 고유재산에 대한 책임 청구가 항상 불가능한 것은 아닙니다. 

따라서 비단 수분양자뿐만 아니라, 신탁회사를 상대로 공사대금, 유치권, 협력업체 정산금 등을 청구해야 하는 시공사 및 시행사 등, 신탁회사와 각각 계약 당사자로서 계약을 체결했고, 신탁회사가 '책임한정특약'을 근거로 책임 부담을 거절하고 있다면 특약의 효력 유무를 검토해서 청구 가능성이 있습니다. 

구체적인 검토가 필요한 경우 아래 이메일로 관련 자료와 함께 문의 바랍니다.

kobongjootrust@gmail.com 

 

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아래는 판결요지입니다. 판례의 판시 내용이 필요한 경우에 참고하세요. 

2026. 2. 26. 선고 2023다280945판결

【판결요지】

[1] 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 되고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(민사소송법 제208조). 따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 그 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없다. 설령 실제로 판단을 하지 않은 부분이 있더라도 그 주장이 배척될 것이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 잘못을 이유로 파기할 필요가 없다.

[2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항 전문은 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.”라고 정하여 사업자에게 약관의 중요한 내용에 대하여 구체적이고 상세한 설명의무를 부과하고 있고, 같은 조 제4항은 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없도록 하고 있다. 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말한다. 사업자에게 약관의 명시·설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 근거가 있다. 따라서 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여서까지 사업자에게 설명의무가 있다고 할 수는 없다.

사업자의 설명의무를 면제하는 사유로서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’이라는 요건은 해당 약관 조항이 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서, ‘고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’인지는 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각각 판단되어야 한다.

[3] 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.

① 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다. 책임한정특약은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다.

② 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다.

 

 

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