신탁부동산도 압류·경매 가능할까?-신탁회사 고유재산까지 책임지는 경우

신탁재산에 강제집행을 할 수 있냐는 질문은, 부동산신탁과 관련된 질문 중에서 가장 문의가 많은 것 중에 속합니다. 

구체적인 사례로 살펴보면 이렇습니다.

시행사가 망했는데, 건물은 이미 신탁회사 앞으로 넘어가 있는 경우가 많습니다. 그래서 수분양자는 입주를 할 수 있는지, 투자자들은 돈을 받을 수 있는지 걱정합니다.
 
실제로 신탁등기가 되어 있으면 원칙적으로 압류·경매가 어렵습니다. 그런데 예외적으로는 신탁재산뿐 아니라 신탁회사 고유재산에도 직접 책임을 물을 수 있는 경우가 있습니다. 특히 관리형토지신탁의 수분양자는 반드시 확인해야 합니다.

 

 

그리고 대부분 많이 알고 있는 것처럼, 신탁법상 신탁재산에 대해서는 원칙적으로 강제집행을 할 수 없습니다.

 

한 마디로 압류 및 경매가 안된다는 것이죠. 그 이유는 부동산 개발을 하다가 사업이 망가져도 사업과 관련된 수많은 채권자들로부터 신탁재산에 대한 강제집행을 막기 위한 것이고, 이게 곧 신탁회사에 신탁등기를 하는 주된 목적이기도 합니다. 

그러나 신탁재산을 처분해서라도 신탁사업과 관련된 온갖 채권 채무를 정산해야 할 현실적인 필요성이 있기 때문에 신탁법에서도 예외적으로 신탁재산에 강제집행이 가능한 채권의 종류를 인정합니다. 

즉, 두 가지 경우의 채권을 가지고 있다면 그 채권자는 신탁재산에 강제집행을 할 수 있는데요.

첫째, 신탁 전에 발생한 권리에 해당하거나, 

 

둘째, 신탁사무처리상 발생한 채권에 해당하는 경우입니다.

 

그리고 판례는 이 두 가지 경우에 해당하는 채권인지 여부에 대해서 매우 엄격하게 판단합니다. 신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 예외적인 경우니까 가능하면 위 채권에 해당하지 않는다고 봐야겠죠.

그런데, 두 가지 예외 채권 중에서 '신탁사무처리상 발생한 채권'은 현실적으로는 다른 예외 채권보다 강제집행을 통해서 채권의 만족을 얻는 게 더 효과적일 수 있습니다.

 

 

 

즉, 신탁사무처리상 발생한 채권에 해당하려면, 한 마디로 신탁회사가 당사자로 날인한 계약서에 나도 같이 당사자로 날인을 한 경우라고 이해하면 쉽습니다.

 

 그런 경우에 내가 가진 채권은 신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 신탁사무처리상 발생한 채권에 해당하고, 뿐만 아니라 신탁회사에 대해서도 채권자가 될 수 있습니다. 

그리고 신탁회사에 대해 채권자의 지위를 취득한다는 의미는, 원칙적으로 신탁재산 뿐만 아니라 신탁회사의 고유재산에 대해서도 강제집행을 할 수 있다는 의미입니다. 정말 막강한 권리죠. 신탁과 관련된 분쟁을 한 번이라도 겪어 봤다면 신탁회사의 고유재산에 권리가 있다는 게 얼마나 큰 권리인지 알 수 있습니다.

그렇다면, 현실에서 이런 권리는 언제 발생하고 누가 여기에 해당하느냐?

부동산개발의 구조는 매우 다양하기에 사실관계는 매 건마다 완전히 똑같은 경우는 드물지만, 우리가 일반적으로 가장 쉽게 접하고 나 역시도 그 채권자가 될 수 있는 당사자는, 바로 신탁회사가 관리형토지신탁의 수탁자로서 참여하는 부동산개발사업(대개는 오피스텔 등 신축사업)에서 분양을 받은 수분양자입니다.

즉, 이게 주된 쟁점이 된 판례는 아니지만, 판례도 반복적으로 '관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다'라고 판시하고 있습니다(대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 등 참조).

 

<요약정리>

신탁구조로 개발되고 있는 부동산에 투자자로 참여를 했든, 분양계약을 체결해서 수분양자가 됐든, 공사계약, 분양대행 계약, 홍보 계약 등을 통해서 관련 이해당사자가 되었고 채권의 만족을 얻지 못하고 있는 경우라면, 내 채권이 신탁재산에 강제집행을 할 수 있는 예외적인 경우에 해당하는지 확인하는게 먼저 필요합니다.

특히, 관토로 진행 중인 개발사업의 수분양자라면, 분양계약을 체결하기 위해 날인했던 공급계약서(분양계약서)를 검토해서 내가 신탁회사에 직접 권리를 가지는지 검토해야 합니다. 만약 그 경우에 해당한다면 채권의 만족을 위해서 할 수 있는 법적조치와 가능성이 커집니다.

구체적인 검토가 필요한 경우 아래 이메일로 관련 자료와 함께 문의 바랍니다.

kobongjootrust@gmail.com 

 

 

아래는 이 내용과 관련된 판결요지의 일부입니다. 분명히 법적 조치를 취하게 되면 아래 내용의 판시가 필요한 경우가 발생하게 되는데, 참고하게요. 

.... (중략) 

관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 등 참조). 책임한정특약은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다.