집합건물 신탁부동산 관리비, 신탁회사에 청구하는 방법

 

관리비를 못 받고 있는 집합건물 관리단, 또는 신탁부동산의 체납관리비 문제로 고민 중이라면 이 글이 도움이 됩니다. 

즉, 2025. 2. 13. 대법원 판결로, 신탁부동산 관리비를 신탁회사에 청구할 수 있는 가능성이 높아졌습니다. 특히, 2012. 7. 26. 이후 체결된 신탁계약이라면 신탁계약서에 '관리비는 위탁자가 부담한다'는 조항이 있어도 이 조항이 적용되지 않을 수 있습니다. 

 

 

부동산을 신탁회사에 신탁해서 신탁등기를 하면, 그 신탁부동산에 대한 관리비/체납 관리비를 누가 부담하는지는, 신탁부동산과 관련된 대표적인 단골 분쟁 소재였습니다.

그런데 2025. 2. 13.선고 판결(2022다233164)에 의해 그동안 수탁자(신탁회사)한테 일방적으로 매우 유리했던 관행에 제동이 걸렸습니다.

즉, 신탁법 4조 1항에 의해 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재돼서 등기되면, 신탁원부의 대항력이라고 하여 등기된 내용(즉, 신탁계약의 내용)에 대해 신탁회사는 누구에게나 대항이 가능하다고 보았는데, 위 판례에 의해 신탁회사가 대항할 수 있는 범위가 축소된 것입니다.

쉽게 설명하면, 신탁회사는 수탁자로서 위탁자(부동산 소유자, 부동산 시행사 등)와 그 소유 부동산에 신탁계약을 체결하는데, 이때 그 신탁계약서에, '신탁되는 부동산에 대한 관리비를 포함해서 일반적으로 모든 비용은 신탁등기를 경료한 후에도 위탁자가 부담한다'는 내용의 조항을 무조건 넣습니다.

그리고 위탁자가 신탁부동산에 대해서 관리비를 부담한다는 내용의 신탁계약을 신탁원부에 기재해서 등기를 하면, 신탁법 제4조 1항에 의해서 신탁회사는 그 신탁계약의 내용을 제3자한테 대항할 수 있었습니다.

이게 현실에서는, 신탁부동산, 대개는 집합건물인 경우가 많은데, 집합건물의 관리단이 관리비를 징수하려고 할 때 분쟁으로 발생했었습니다. 즉, 관리단은 체납관리비를 포함해서 신탁부동산에 대해 관리비를 징수해야 하는데, 현실적으로 위탁자 입장에서는 부동산 개발 등 신탁목적을 위해 신탁회사에 부동산신탁 등기를 한 것이기 때문에 위탁자가 그 신탁부동산을 자기 지배 하에 두고 관리하는 게 아닌 경우가 많습니다.

 

그러다 보니, 관리단 입장에서는 위탁자와 신탁회사 중 누구한테 관리비를 청구해야 하는지 모호하고, 사실상 자력이 있고 신탁등기로서 대내외적으로 소유권자로 인정되는 수탁자를 상대로 관리비를 청구하는 게 적절하다고 판단하게 됩니다.

그러나 지금까지는 신탁법 제4조 제1항에 근거해서 신탁원부의 대항력에 의해 신탁계약에 '위탁자가 관리비를 부담한다'는 내용의 조항을 넣어두기만 하면, 거의 무적의 논리로서 신탁회사가 관리비 등 부담 의무에서 면제될 수 있었습니다. 

하지만, 위 판례(2022다233164판결)에 의해서, 신탁원부의 대항력의 범위를 좁게 해석해야 한다는 게 대법원 판례의 입장이고, 이것은 판례의 변경이라기 보다는 현행 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 것)이 적용되는 신탁계약에 대해서는 신탁원부의 대항력의 범위를 구 신탁법과 달리 해석한다는 것으로 이해하는 게 맞습니다. 

실제로 구신탁법과 개정신탁법의 문구의 내용이 다릅니다. 이 부분은 복잡하니까 굳이 설명을 길게 하지 않더라고, 핵심만 정리하면 이렇습니다.

현재 기준으로, 신탁계약서에 어떤 내용을 기재해서 신탁원부로서 등기를 하든, 신탁회사가 제3자, 즉 집합건물의 관리단 같은 제3자에 대해 대항할 수 있는 내용은, '신탁등기가 된 그 신탁부동산은 신탁회사의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다'는 이 내용입니다. 한 마디로 신탁재산의 구성에 관한 사항만 제3자에게 대항할 수 있고, 그 이외에 신탁계약서에 신탁회사가 일방적으로 유리하게 기재한 내용을 신탁원부에 기재했다고 해도 제3자한테는 대항할 수 없다는 의미입니다. 

 

 

 

<요약 정리>

2012. 7. 26. 이후에 부동산에 대해 신탁계약을 체결한 경우에만 위 판례가 적용됩니다. 이 경우에 그 신탁부동산에 대한 관리비를 누가 부담할 것인지에 대해서 다툼이 있다면, 일단 신탁회사를 상대로 관리비 청구를 할 수 있는지 검토하는 게 필요합니다. 
위 판례에 의해 신탁회사가 신탁원부의 대항력으로 대항할 수 없기 때문에 특히 체납관리비와 지연이자가 상당한 경우에는 청구의 실익이 작지 않습니다. 

따라서 체납관리비가 상당하고 신탁회사가 납부를 거부하고 있다면, 위 판례에 근거한 청구 가능성이 있습니다.
구체적인 검토가 필요하신 경우 아래 이메일로 관련 자료와 함께 문의 주세요.

kobongjootrust@gmail.com

 

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아래는 판결요지입니다. 판례의 판시 내용이 필요한 경우에 참고하세요. 

대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결

【판결요지】

[1] 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하였다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.

[2] 갑 신탁회사가 을 주식회사와 체결한 담보신탁계약에 따라 집합건물 중 을 회사 소유의 전유부분인 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 위 부동산에 관한 관리비를 위탁자가 부담한다고 규정한 신탁계약서가 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 부동산등기부에 편철되었는데, 집합건물 관리단이 수탁자인 갑 회사를 상대로 체납 관리비의 지급을 구한 사안에서, 위 신탁계약은 신탁법 제4조 제1항이 적용되고 특별한 사정이 없는 한 신탁등기로 위 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이므로, 신탁계약에서 위 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자인 을 회사가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자인 갑 회사가 제3자인 집합건물 관리단에 대항할 수 없는데도, 이와 달리 보아 청구를 기각한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

 

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